Chuyên gia pháp lý nói gì về việc chuyển Condotel thành chung cư?

Mới đây, Bộ Công an đã có báo cáo gửi Thủ tướng về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), trong đó chỉ rõ hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Bộ Công an cũng nêu thực trạng hiện nay một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các Condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Nhiều chuyên gia đã bày tỏ đồng tình với quan điểm không chuyển đổi condotel thành chung cư của Bộ Công an. Trao đổi với Đất Việt, luật sư Nguyễn Đức Hồng Sơn – Đoàn Luật sư TP. HCM cho rằng, lo ngại của Bộ Công an trong việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ condotel, officetel là điều hoàn toàn có cơ sở. Bởi đất xây dựng dự án condotel, officetel là đất thương mại, dịch vụ, không thể coi đó là đất ở.

Đã là đất thương mại, dịch vụ thì sẽ khác hoàn toàn với đất ở, không thể cấp sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người mua căn hộ đó. Hiện nay chưa có quy định nào quy định như vậy, điều đó có nghĩa nếu việc cấp giấy chứng nhận này diễn ra thì giấy chứng nhận đó sai quy định và bắt buộc phải thu hồi” – ông Sơn cho hay.

Theo ông Sơn, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT tưởng chừng như “gỡ khó” điểm nghẽn cho thị trường condotel, officetel vốn ảm đạm trong thời gian qua nhưng thực chất là không có gì mới, đó chỉ là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ của ngành, không mang tính chất văn bản pháp quy.

“Nhiều địa phương như TP. Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng từng cấp sổ cho dự án condotel nhưng sau đó đang phải xử lý lại quyết định sai lầm này. Như Khánh Hòa đang đàm phán với các chủ đầu tư để rút lại cái gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” khiến nhiều dự án đang bị tắc nghẽn, không thể triển khai, cũng chẳng có giao dịch mua bán nào” – ông Sơn cho hay.

Luật sư Trương Anh Tú cũng ủng hộ kiến nghị của Bộ Công an khi kiến nghị không thể hợp thức hóa condotel, officetel thành nhà ở.

Ông Tú cho rằng, nhiều địa phương đã đánh tráo khái niệm để bằng cách này hay cách khách công nhận tính chất pháp lý của sản phẩm condotel, officetel. Tuy nhiên, không thể coi đất thương mại, dịch vụ là đất ở.

Đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào. Nếu áp dụng tổng thể các quy định của pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay.

Tuy nhiên, với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ, sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…”, ông Tú cho hay.

Cũng trao đổi vấn đề này với Tiền Phong, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, với hệ thống pháp luật hiện nay, đặc biệt là Luật Nhà ở và Luật Đất Đai, chưa xem Condotel là nhà ở. Vì vậy, không có quy định nào cho phép chuyển Condotel sang chung cư. Bởi chung cư là dung để ở, có tính ổn định lâu dài.

Theo luật sư Phát, về mặt pháp lý, thì đến nay Condotel có được cơ sở pháp lý chính danh với danh nghĩa là căn hộ du lịch. Thế nhưng việc cấp sổ cho những Condotel thì đang gặp phải một số vấn đề.

Thứ nhất, tại thời điểm chủ đầu tư xin chủ trương xây dựng, cấp đất, thuê đất thì mục đích sử dụng đất là đất thương mại dich vụ, nó không phải là đất ở. Và thông thường thì đất này sẽ được cấp hoặc cho thuê trong thời hạn 50 năm, được gia hạn lên đến 70 năm. Thứ hai, vì luật chưa xem Condotel là nhà ở nên việc cấp “sổ hồng” vẫn còn đang chưa rõ ràng cụ thể, vẫn chưa xác định cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án hay người sở hữu căn hộ.

Để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là căn hộ, chúng ta cần phải tiến hành sửa đổi hai luật quan trọng là Luật nhà ở và Luật đất đai. Đồng thời, các Bộ Tài nguyên Môi trường, Xây dựng cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể khi hai luật trên được sửa đổi hoặc để thống nhất cho vấn đề này”, Luật sư Phát phân tích.

Luật sư Phát cho biết thêm, tuyệt đối không cho phép chuyển từ Condotel sang chung cư. Bởi việc này nó sẽ tạo ra rất nhiều hệ lụy cho xã hội. Cụ thể là làm ảnh hưởng đến các kế hoạch quy hoạch của địa phương về nhà ở, các chính sách đầu tư về cơ sở hạ tầng, phức tạp trong khâu quản lý Nhà nước.

Luật sư Phát lấy ví dụ, khi quy hoạch Condotel sẽ không xây dựng trường học, bệnh viện hoặc các tiêu chí quỹ đất công cộng, công viên. Bởi rõ ràng các nơi này sẽ sử dụng dịch vụ sẵn khó trong các khu du lịch. Nhưng nếu sau này nó biến thành nhà ở thì rõ ràng không thể bỏ qua việc xây dựng cơ sở hạ tầng đi cùng như bệnh viện, trường học, công viên, hệ thống giao thông… Như vậy chỉ cần một động thái nhỏ về pháp lý là cho phép chuyển đổi, nhưng nó sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến tình hình của địa phương. Trong khi đó, nhiều địa phương cấp phép Condotel chỉ phát triển định hướng du lịch.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho rằng, Bộ Công an có lý do về an ninh quốc phòng, an ninh trật tự khi đề xuất không cho chuyển Condotel thành nhà ở. HoREA cũng đã nhiều lần lên tiếng phản đối việc chuyển dự án Condotel thành dự án nhà ở. Bởi đây là hai loại hình đất đai có mục đích sử dụng khác hẳn nhau.

Condotel là dự án thuộc đất dịch vụ du lịch, để phát triển cho nhu cầu du lịch của Việt Nam đang phát triển rất nhanh và rất cần hạ tầng cao cấp trong thời gian tới. Trong khi đó, nhà ở là đất dành cho dân cư ở, ngoài là chỗ ở cần thêm nhiều tiện ích công cộng phục vụ cộng đồng dân cư như trường học, bệnh viện.

Do đó việc cho chuyển đổi từ dự án Condotel sang dự án nhà ở sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển du lịch của các địa phương, tạo ra sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng phát triển du lịch cũng như nguồn thu lâu dài của các địa phương.

P.V (tổng hợp)