Nhận diện thách thức và cơ hội mới của bất động sản Việt Nam

Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ chính sách, pháp luật

Trao đổi tại buổi tọa đàm trực tuyến “Bất động sản trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký kiêm Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp khủng hoảng.

Đây không phải cuộc khủng hoảng đầu tiên mà là thứ 2, thứ 3 trong sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Khó khăn không phải chỉ do Đại dịch Covid-19 mà thực ra một số trục trặc đã xuất hiện từ khi bước vào năm 2019.

Tọa đàm trực tuyến “Bất động sản trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi”.

Năm 2018, thị trường tăng trưởng mạnh với thành công từ số lượng nguồn cung ra thị trường, giao dịch thành công ấn tượng. Gần 200.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được giao dịch thành công trên toàn thị trường Việt Nam, con số lớn nhất trong các năm trước đó.

Tuy nhiên đến năm 2019, con số giao dịch thành công sụt giảm trên 30%. Vấn đề này rất bất thường trong bối cảnh thị trường đang có lực rất tốt. Lực cầu của thị trường trong năm 2018 luôn đạt ở ngưỡng ở vùng thấp nhất trên 60% hoặc 70%, tỷ lệ hấp thụ của lượng cung đưa ra thị trường tính theo tháng theo quý luôn mạnh. Lực cầu trên thị trường bất động sản khi đó rất mạnh.

Theo ông Đính, sự sụt giảm về giao dịch có nguyên nhân từ chính sách, pháp luật. Từ năm 2018, đã xuất hiện hoạt động thanh tra kiểm tra, mà nhiều khi sai phạm xuất phát từ mâu thuẫn lằng nhằng chồng chéo theo quy định của pháp luật. Theo quy định này là đúng nhưng theo quy định khác lại có vi phạm.

Hàng loạt các địa phương thanh tra, kiểm tra, rà soát lại các dự án. Nhiều dự án có quá trình dài chuẩn bị, chỉ chờ phê duyệt để bung ra thị trường cũng bị chững lại, nguồn cung ra thị trường giảm rất mạnh.

Ngay trong năm 2019, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn hàng đã khan hiếm. Bất động sản ở phân khúc giá cao cũng được tiêu thụ ngay, cho thấy nhu cầu vẫn ở mức độ rất cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký kiêm Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Bizlive.

Ở TP.HCM, trong quý 3/2019, khi tung ra 12.000 sản phẩm, hơn 11.000 sản phẩm đã được hấp thụ hết, trong khi đó tại các nước ASEAN, một dự án tung ra phải 5 năm mới tiêu thụ hết. Thị trường bất động sản hiện đang có lực cầu tốt, nhưng cung lại yếu. Điều này khá trái ngược với quy luật. Khép lại năm 2019, thị trường đã có nhiều dấu hiệu lệch pha cung cầu, không áp dụng được nhu cầu thị trường, nhu cầu đầu tư.

Ông Trương Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Tuấn Minh Group chia sẻ, đoạn 2017-2018 là những năm phát triển rực rỡ nhất của các doanh nghiệp môi giới bất động sản.

Cuối năm 2018, chúng tôi đã có những đánh giá về thị trường, năm 2019 đã có sự chuẩn bị, nhưng sang năm đầu năm 2020, Covid-19 đã có những tác động bất ngờ. Theo đó, có những thời điểm doanh thu sụt giảm tới 70-80%”, ông Quang nói.

Ngay trong giai đoạn Covid-19, lực cầu vẫn có

Đồng tình với quan điểm của ông Đính, TS. Võ Trí Thành – Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong 10 năm qua đã trải qua rất nhiều khó khăn, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 song đến cuối năm 2019 đã chững lại và lại gặp cú đòn của dịch Covid-19.

Ông Võ Trí Thành (bên trái) và ông Nguyễn Văn Đính. Ảnh: Bizlive.

Tuy nhiên, ngay sau khi Việt Nam dừng giãn cách xã hội, lực cầu của thị trường lập tức quay lại. Do đó, kể cả khi dịch Covid-19 xuất hiện trở lại ông Đính vẫn tin về tiềm năng của thị trường mà biểu hiện là lực cầu và khả năng xuống tiền của các nhà đầu tư.

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều vấn đề, trong đó bên ngoài là dịch bệnh, là Covid-19, còn bên trong là những vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu,… Câu chuyện quan trọng là nguồn cung bị chặn lại chứ không phải lực cầu, bởi ngay trong giai đoạn Covid-19 lực cầu vẫn có.

Chúng ta cũng thấy rằng đến thời điểm tháng 4/2020, đã có dấu hiệu ngăn chặn được đại dịch Covid-19. Như tôi đã nói rằng thị trường bất động sản vẫn đang phát triển tốt, nhưng chỉ chịu tác động từ bên ngoài, nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng tốt”, ông Đính cho biết.

Vào tháng 5/2020, chúng ta được tháo gỡ Chỉ thị 16, các dự án khắp cả nước lại sôi động trở lại. Giao dịch thành công diễn ra rất nhanh và ấn tượng. Nhiều dự án mở tại Hà Nội, TP.HCM của Đại Phúc, Đất Xanh… hoạt động kinh doanh sôi động, nhộn nhịp. Dấu hiệu hồi phục của thị trường bất động sản rất nhanh rất mạnh.

Cho đến sát thời điểm chúng ta có hiện tượng bùng nổ Covid-19 lần thứ 2, thị trường vẫn đang tốt. Nhưng cho đến nay khi Covid-19 tái bùng phát, các dự án cũng đang phải tạm ngưng để nghe ngóng và xem xét.

Thị trường đang đứng trước những thách thức và cơ hội mới

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng đánh giá, tác động của Covid -19 đối với doanh nghiệp bất động sản là rất lớn. Dù vậy, chuyên gia nhận thấy thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với một số thách thức cũng như cơ hội mới.

TS. Cấn Văn Lực. Ảnh: Bizlive.

Về thách thức, theo TS. Cấn Văn Lực, hiện cả nhà đầu tư và người dân đang dần thay đổi lối sống, tiêu dùng, khẩu vị rủi ro sau đại dịch, họ trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, tiền mặt được coi là vua nên việc xuống tiền họ sẽ trở nên đắn đo hơn.

Thứ hai là khung pháp lý cho bất động sản vẫn cực kỳ chậm, ví dụ như mảng Condotel, 4 năm rồi mà chúng ta vẫn chưa có khung pháp lý.

Thứ ba là thách thức đến từ các kênh đầu tư khác. Trong thời điểm hiện nay, xuất hiện nhiều kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn bất động sản, trong đó đáng chú ý là kênh đầu tư vào vàng. Từ đầu năm tới giờ, vàng thế giới tăng 27%, trong khi tại Việt Nam, giá kim loại quý cũng đã tăng tới 29%.

Dù vậy, chúng tôi vẫn nhận thấy cơ hội ở ba lĩnh vực liên quan đến bất động sản”, chuyên gia Cấn Văn Lực đặt vấn đề.

Thứ nhất là cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp nhờ việc dịch chuyển đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam.

Thứ hai là logicstics, trong một báo cáo mới ra, Savills đánh giá Việt Nam là một trong ba thị trường hấp dẫn nhất châu Á về logicstics.

Thứ ba là nhu cầu về nhà ở với mức giá phải chăng hơn vẫn rất cao.