Mới đây, TP Hà Nội vừa đưa ra đề xuất ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thanh Xuân Nam (Hà Nội), đề xuất gồm 2 phương án và do Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) thực hiện.
Với phương án 1 là khu tập thể Thanh Xuân Nam sẽ được xây mới 6 tòa chung cư cao 25 tầng, trong đó 12 tầng của mỗi chung cư sẽ dành cho tái định cư.
Phương án 2, khu tập thể Thanh Xuân Nam vẫn được xây mới 6 tòa chung cư nhưng chiều cao các tòa này là từ 35-50 tầng. Tuy nhiên, việc tăng chiều cao các khu chung cư này lại không tuân thủ quy hoạch phân khu.
Đây không phải là lần đầu tiên, doanh nghiệp đưa ra đề xuất xây những tòa nhà cao tầng trên các dự án chung cư cũ. Trước đó, một doanh nghiệp cũng đề xuất ý tưởng quy hoạch cải, xây dựng lại khu tập thể đại học Thủy Lợi. Trong đó, đề xuất cho phép chiều cao tối đa các tòa chung mới lên 35 tầng.
Đáng chú ý, nếu cải tạo theo phương án 2, dân số tại đây sẽ tăng lên khoảng 8.300 người, cao gấp 2 lần so với dân số hiện tại.
Trước đó, từ cuối năm 2016, UBND TP.Hà Nội đã hoàn tất việc giao 19 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ có chiều cao từ 2 – 6 tầng. Tuy nhiên, đến nay việc triển khai cũng chỉ dừng lại ở mức đề xuất.
Hà Nội và TP.HCM là 2 địa bàn “nóng” của cả nước về vấn đề cải tạo chung cư cũ. Các chung cư cũ ở Hà Nội đa phần nằm những vị trí hạn chế xây dựng cao tầng. Điều này khiến doanh nghiệp đau đầu với bài toán lợi nhuận khi vừa phải trả diện tích cho chủ căn hộ cũ, sau đó số còn lại mới được bán thương mại, trong khi quỹ căn hộ không nhiều vì vướng quy định về độ cao, mật độ xây dựng ở khu vực nội đô.
 |
|
Cải tạo chung cư cũ vẫn đang là bài toán nan giải ở TP.HCM và Hà Nội. |
Không thể tùy ý thay đổi
Ông Nguyễn Chí Dũng – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội thừa nhận, khi cải tạo chung cư cũ, một trong những khó khăn lớn là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Cụ thể, ngân sách Nhà nước không có khả năng cải tạo số lượng chung cư lớn như vậy nên phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Muốn doanh nghiệp tham gia thì phải đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị này.
Trong khi đó, theo quy định việc cải tạo không được tăng chiều cao, yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng.
Chia sẻ với Enternews, Kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến – Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) bày tỏ quan điểm nếu Hà Nội biến các chung cư cũ thành cao ốc thì sẽ mâu thuẫn với quy hoạch bởi trong nội đô không được phép xây nhà cao tầng. Thêm nữa, hạ tầng của các khu vực này vốn đã quá tải cũng không thể đáp ứng được yêu cầu nếu các tòa cao ốc mọc lên.
Theo ông Chiến, để đảm bảo quy hoạch và lợi ích của nhà đầu tư thì thành phố phải có phương án khác, chẳng hạn như nhà nước sẽ hoàn lại toàn bộ kinh phí xây dựng cho nhà đầu tư nhưng ở một dự án khác, có thể ven đô… để nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn. Việc xây nhà cao tầng hay thấp tầng còn phụ thuộc vào thiết kế đô thị chứ không thể tùy ý thay đổi được.
“Trường hợp cải tạo chung cư cũ mà lại phải phá vỡ quy hoạch, từ quy hoạch nhà 9 tầng chuyển thành tòa tháp cao 30-40 tầng, đất cây xanh teo lại, đất trường học cũng không còn, hạ tầng quá tải gấp mấy lần trước khi cải tạo thì chẳng khác nào biến một khu nhà tồi tàn thành một khu dạng “ổ chuột” trong tương lai không xa. Chúng ta không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ của các dự án đã triển khai mà phải mạnh dạn hơn trong ban hành, điều chỉnh chính sách” – ông Chiến bày tỏ quan điểm.
Hà Nội cần khống chế số lượng dân cư
Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Đất Việt, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, đến nay đã có khung pháp lý về cải tạo chung cư, ví dụ các khu chung cư được xây tối đa bao nhiêu tầng. Trong quy định về chiều cao ở nội đô Hà Nội đã định rõ tất cả các khu chung cư cao nhất cũng chỉ được 24 tầng, như các khu ở Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Đại học Thủy lợi, Trung Tự…
Tuy nhiên, trong quy định về chiều cao cũng đặt ra vấn đề: tại một số nút giao thông, một số điểm nhấn của toàn cảnh khu vực có thể làm cao hơn, tùy theo sự thỏa thuận với thành phố.
“Các chủ đầu tư đã khai thác, lợi dụng quy định chung này, kết quả là khi lập quy hoạch, phần lớn các phương án chủ đầu tư đưa ra đều phá vỡ quy hoạch chung và không tuân thủ theo quy hoạch dân số khống chế”, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nêu rõ.
Ông Nghiêm ví dụ, trong nội đô TP Hà Nội, quy hoạch từ năm 1998 đã khống chế chỉ có 80 vạn dân, nhưng hiện nay đã lên tới 1,4 triệu dân.
“Hiện diện tích bình quân về đất ở trên đầu người ở Hà Nội là 27m2/người, dự kiến đến năm 2030 thì nâng lên 30m2/người. Thế nhưng thực tiễn, các chủ đầu tư lại lách bằng cách xây dựng các căn hộ quá lớn lên đến 100, 120, thậm chí 200m2/người. Như vậy, chỉ tiêu bình quân về diện tích đất ở trên đầu người quá cao, tạo thuận lợi cho họ chuyển nhượng căn hộ hoặc tách căn hộ để bán cho người khác kiếm lời, đẩy mật độ dân cư lên”, vị chuyên gia chỉ rõ.
Từ sự lách luật này, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, Hà Nội cần phải khống chế số lượng dân cư, xác định rõ chỉ tiêu bình quân về đất ở trên đầu người hoặc trên một hộ.
Nhật Hạ (t/h)
