Mới đây, Bộ Công an đã có báo cáo gửi Thủ tướng về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), trong đó chỉ rõ hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.
Bộ Công an cũng nêu thực trạng hiện nay một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các Condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh kinh tế, an ninh trật tự.
Tạo tiền lệ xấu
Nhiều chuyên gia đã bày tỏ đồng tình với quan điểm không chuyển đổi condotel thành chung cư của Bộ Công an. Trao đổi với báo Tiền phong, chuyên gia quy hoạch Lương Trường Sinh nói rằng, tại thời điểm thực hiện dự án thì đất sử dụng tại dự án đó chắc chắn là phải đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ và đã được Nhà nước quy hoạch phù hợp với kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho phát triển du lịch tại địa phương. Thế nhưng, khi được chuyển đổi thành đất ở có thể phá vỡ quy hoạch ở địa phương, như vậy sẽ rất bất hợp lý.
Ông Sinh lấy ví dụ trong trường hợp các dự án Cocobay ở Đà Nẵng, Vũng Tàu nếu chuyển đổi thành công Condotel sang chung cư sẽ tạo tiền lệ cho các dự án Condotel khác chính tại các địa phương này và rộng ra là cả nước. Điều này gây áp lực lên hạ tầng đô thị khi biến dự án không hình thành đơn vị ở thành khu dân cư đông đúc.
“Nếu tất cả cùng đề nghị chuyển đổi Condotel sang nhà chung cư sẽ phá vỡ toàn bộ quy hoạch đô thị. Làm xáo trộn mật độ cư trú và quy hoạch dân cư trên địa bàn. Đà Nẵng làm được, các tỉnh thành khác cũng làm được thì rối loạn hết”, ông Sinh nói.
 |
| Nếu tất cả cùng đề nghị chuyển đổi Condotel sang nhà chung cư sẽ phá vỡ toàn bộ quy hoạch đô thị. |
Còn chia sẻ với Vnexpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, ủng hộ quan điểm không chuyển condotel thành căn hộ chung cư của Bộ Công an vì 5 lý do.
Thứ nhất, quy hoạch sẽ bị phá vỡ. Ông Châu phân tích, condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, được xây dựng trên đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không có chức năng đất ở. Đất trong khu vực quy hoạch phát triển du lịch nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng phổ biến 50 năm, tối đa 70 năm. Việc tuân thủ mục đích sử dụng đất đã được hoạch định giúp duy trì trạng thái bền vững và cân bằng cho quy hoạch địa phương.
Thứ hai, chuyển condotel thành căn hộ chung cư làm giảm giá trị của quần thể bất động sản du lịch. Theo ông Châu, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể tạo được sức hấp dẫn và hút khách nhờ được quản lý, vận hành theo quy chuẩn rất cao của ngành dịch vụ khách sạn. Trên cơ sở này, condotel cần được khai thác đúng với các tiêu chuẩn và chức năng trong quần thể du lịch nghỉ dưỡng.
Nhưng một khi chuyển condotel thành căn hộ chung cư, tức bất động sản nghỉ dưỡng này mất các tiêu chuẩn đồng nhất trước đây và trở thành bất động sản nhà ở được sử dụng theo lối sống sở thích riêng của từng gia chủ. Bằng hình thức hạ chuẩn dịch vụ này, các căn hộ chung cư từ condotel chuyển đổi công năng sẽ làm giảm giá trị của quần thể bất động sản nghỉ dưỡng.
Thứ ba, condotel chuyển thành nhà chung cư sẽ tăng áp lực lên hạ tầng. Khi là condotel, không phát sinh đơn vị ở, đây chỉ là bất động sản lưu trú được vận hành theo tiêu chuẩn phòng 1-2 giường, phòng đơn, phòng đôi. Tuy nhiên, khi chuyển từ condotel sang căn hộ chung cư, sẽ không thể quản lý số người ở và số giường khai thác. Từ việc gia tăng mật độ sử dụng kéo theo khả năng điều tiết giao thông, cấp thoát nước, cung ứng điện và hạ tầng xã hội đi kèm cũng bị quá tải, dẫn đến nhiều hệ lụy kẹt xe, ngập nước, xáo trộn việc cấp điện – nước…
Thứ tư, chuyển condotel thành nhà chung cư sẽ khiến nguồn thu ngân sách từ khai thác ngành công nghiệp không khói bị sụt giảm, thậm chí mất hẳn. Một kịch bản dễ nhận ra là khi condotel được quản lý vận hành theo mô hình kinh doanh có nộp thuế, đóng phí sẽ hoàn toàn khác với khi chuyển sang chung cư, có thể biến thành bất động sản được khai thác tự phát.
Thứ năm, condotel kinh doanh khó khăn xin chuyển thành căn hộ sẽ tạo tiền lệ xấu trục lợi chính sách. Chủ tịch HoREA cho rằng nếu mô hình condotel được phát triển bài bản sẽ không xảy ra tình trạng cứu thua cho doanh nghiệp như cách chính quyền Đà Nẵng muốn xem xét chuyển đổi condotel tại dự án Cocobay thành căn hộ chung cư (chủ đầu tư phá vỡ cam kết lợi nhuận theo hợp đồng với khách mua condotel).
 |
|
Tăng áp lực lên hạ tầng. |
Không phải để xảy ra vấn đề mới giải quyết
Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM cũng cho rằng việc điều chỉnh này tồn tại nhiều bất cập và có thể dẫn đến hậu quả khó lường.
Theo Luật sư Cường, việc điều chỉnh quy hoạch là pháp luật cho phép nhưng điều chỉnh quy hoạch phải nhằm phù hợp với địa phương chứ không thể đến khi xảy ra chuyện rồi mới đi giải quyết.
“Việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Tuy nhiên việc này các cơ quan chức năng của TP.Đà Nẵng cũng cần phải xem xét cân nhắc phù hợp vì cũng chính vị trí này trước đây chúng ta suy hoạch đất thương mại dịch vụ, nhưng bây giờ theo đề nghị của chủ đầu tư chính chúng ta lại điều chỉnh sang đất ở mặc dù trước đó nó không phù hợp (do nằm ven biển…). Dư luận có quyền đặt câu hỏi là các cơ quan nhà nước có “chạy” theo nhà đầu tư hay không?”, Luật sư Cường đặt vấn đề.
Nhật Hạ (t/h)
