Cần khung pháp lý
Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi kiến nghị đến Thủ tướng và các Bộ, trong đó có đề cập đến mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).
Theo Chủ tịch HoREA, những năm gần đây xuất hiện mô hình farmstay kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).
Thời gian qua, tại một số địa phương như Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, có chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận mỗi năm là 50 triệu đồng. Hay một số khu vực khác xuất hiện các dự án farmstay như Sơn La, Quảng Bình, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Ninh Thuận, Bình Thuận, Long An, TP HCM, Gia Lai, Đồng Nai…, chủ đầu tư cũng cam kết lợi nhuận 15-20%/năm.
Mô hình này phát triển tự phát do nhiều nguyên nhân, có thể do văn bản dưới Luật Đất đai có nội dung UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa với từng loại đất để phù hợp với từng địa phương.
Ngoài ra, Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” cũng quy định UBND tỉnh quy định điều kiện hợp thửa đất, điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa theo từng loại đất. Ông Châu cho biết những quy định này không phù hợp với Luật Đất đai vì cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là đất ở. Điều này khiến tình trạng phân lô bán nền tràn lan gia tăng, gây khó khăn cho việc kiểm soát tách thửa đất rừng, đất nông nghiệp…
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng cần có khung pháp lý để loại hình này phát triển lành mạnh và bền vững. HoREA kiến nghị với loại hình farmstay, Chính phủ cần yêu cầu thực hiện nghiêm Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai, chỉ cho phép tách thửa với “đất ở đô thị” và “đất ở nông thôn”, không cho phép tách thửa đất không phải “đất ở”. Với các loại đất khác xen cài trong điểm dân cư nông thôn, khu vực đô thị mà người sử dụng đất muốn tách thửa làm nhà ở thì phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sau đó mới làm thủ tục tách thửa.
Các doanh nghiệp muốn chuyển đất rừng, đất nông nghiệp thành đất thương mại, dịch vụ để làm dự án, kể cả dự án farmstay thì phải lập dự án đầu tư theo quy định, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
 |
Mô hình Farmstay đang biến tướng
Farmstay là một loại mô hình du lịch sinh thái dành cho cả trẻ nhỏ và người lớn. Du khách tới đây không chỉ được tham quan, nghỉ dưỡng và khám phá mô hình nông trại mà còn được thưởng thức nhiều món ăn dân dã, rau sạch và các nguồn thực phẩm được nuôi trồng, chế biến trực tiếp tại trang trại.
Farmstay được biết đến lần đầu tiên ở Ý vào năm 1980, sau đó có mặt và phát triển ở Bắc Mỹ, Australia và ở châu Á. Tuy nhiên khi du nhập vào Việt Nam, loại hình du lịch này đã có sự khác biệt lớn hơn so với các nước trên thế giới. Đa số các farmstay Việt Nam chỉ hướng đến giá trị nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm, điểm đến cuối cùng là chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư.
Trong làn sóng đầu tư mô hình này đầu tiên, nổi bật nhất là dự án Lâm Đồng Farmstay có diện tích 280 ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng). Trong một thời gian dài, chủ đầu tư đăng quảng cáo rao bán đất trang trại với giá khá hấp dẫn, chỉ 370 triệu đồng cho 5.000 m2.
Theo thông tin quảng cáo, người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ 3 chốt lời nếu muốn… Dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm; ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại và tái sử dụng theo dự án.
Theo ông Tuấn Kiệt, một nhà đầu tư BĐS lâu năm, farmstay là mô hình trang trại nghỉ dưỡng mới xuất hiện trên thị trường vài năm trở lại đây. Mô hình này được giới đầu tư BĐS giải nghĩa là sự kết hợp giữa farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).
Trước đây thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất vườn rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Thế nhưng gần đây, farmstay lại biến hình theo hướng nhiều doanh nghiệp BĐS thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời.
Ông Kiệt ví dụ chủ đầu tư bỏ tiền ra mua một lô đất vườn khoảng 5.000 m2, giá xấp xỉ 5 tỉ đồng, chia ra là 1 triệu đồng/m2. Sau đó chủ đầu tư này tự vẽ dự án farmstay, chia lô, bán nền với giá 400-450 triệu đồng/nền 150 m2. Như vậy lợi nhuận đã gấp 2-3 lần.
 |
Đánh giá về loại hình này, giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, farmstay cũng chỉ là một hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ.
“Như vậy có thể thấy, tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”, ông Võ nói.
Trao đổi với PLO, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, giống như các sản phẩm BĐS mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy. Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.
Các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.
“Cũng như các sản phẩm khác, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó” – ông Hiếu cảnh báo.
Trước trào lưu farmstay ngày càng nở rộ, ngày 21/7, Văn phòng Chính phủ cũng vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, yêu cầu các bộ sớm nghiên cứu, ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư và kinh doanh.
P.V (tổng hợp)
