Hà Nội và nghịch lý quỹ đất hạn chế, nhiều khu đất vàng vẫn bỏ hoang

Dự án “treo” không kịp thời xử lý gây lãng phí lớn

Thực tế thời gian vừa qua, trên địa bàn TP. Hà Nội có nhiều dự án chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai một thời gian dài nhưng việc thu hồi còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Thực trạng trên đã được lãnh đạo UBND Thành phố Hà Nội thừa nhận trong văn bản trả lời ý kiến cử tri mới đây, đồng thời văn bản còn nhấn mạnh nguyên nhân kéo dài các dự án.

“Có hiện tượng Chủ đầu tư chậm trễ trong việc lập, hoàn thiện dự án để điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt hoặc đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần để kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án”, văn bản nêu rõ.

Nhiều dự án tại Hà Nội chậm triển khai khéo dài 10 năm, thậm chí là 20 năm. Ảnh minh họa nguồn: Reatimes.

Thông tin từ một lãnh đạo trong ngành Tài nguyên và Môi trường cho biết, Hà Nội hiện nay tổng kết lại có tới vài trăm dự án bỏ hoang, có những dự án kéo dài 10 năm thậm chí 20 năm – những con số mà Hà Nội cần phải suy ngẫm để có thể đưa ra những quyết định kịp thời, không tiếp tục làm lãng phí quỹ đất.

Lý giải nguyên nhân xảy ra tình trạng Chủ đầu tư “ôm” đất bỏ hoang, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh – Ông Lê Hoàng Châu cho biết, về khách quan, chủ yếu do doanh nghiệp không hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng, bởi chồng chéo về pháp luật.

Về mặt chủ quan có thể do doanh nghiệp yếu kém về năng lực, ôm quỹ đất để đầu cơ, như tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng có ô đất bỏ hoang hơn chục năm ngay trung tâm quận 1.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA đánh giá, năng lực của Chủ đầu tư không phải là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này, mà phần lớn các doanh nghiệp đang thực hiện tối đa hóa lợi nhuận thông qua việc đầu cơ về đất đai.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh – Ông Lê Hoàng Châu.

Bên cạnh đó, theo lý giải của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, một trong các nguyên nhân là hầu hết các dự án chậm triển khai trong thời gian dài do việc thay đổi quy hoạch, thay đổi chính sách đất đai, giải phóng mặt bằng.

Việc chậm đưa đất vào sử dụng, không bảo đảm tiến độ dự án hay chậm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước… đang gây ra nhiều hậu quả đối với kinh tế – xã hội.

Theo đó, Thành phố thất thu tài chính, đất bị bỏ hoang lãng phí; nhiều nơi không được quản lý chặt dẫn đến lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, gây mất an ninh trật tự địa phương, thậm chí chính quyền địa phương phải tốn công sức, thời gian cưỡng chế thu hồi nhiều lần.

Tình trạng chậm nghĩa vụ tài chính, nhất là với những dự án nhà ở thương mại, còn dẫn đến hệ lụy đối với khách hàng mua nhà như không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí chậm bàn giao nhà, trong trường hợp Chủ đầu tư cố tình chây ì buộc cơ quan chức năng phải áp dụng các biện pháp cưỡng chế thu nợ.

Khu đô thị Tiến Xuân sau 10 năm vẫn hoành tráng trên giấy

Dự án khu đô thị Sudico Tiến Xuân do Công ty TNHH Một thành viên Sudico Tiến Xuân làm Chủ đầu tư, với diện tích chiếm đất hơn 1.200 ha, quy mô vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, dự kiến xây dựng trong vòng 10 năm (2007 – 2016), dù khởi công từ năm 2007 nhưng đến nay trong tình trạng hoành tráng ở trên giấy.

Được biết, Khu đô thị Tiến Xuân nằm trên địa bàn các xã Đông Xuân, Tiến Xuân (huyện Quốc Oai, Hà Nội) là một trong những dự án khu đô thị có diện tích lớn nhất ở khu vực phía Bắc.

Khu đất nông nghiệp thuộc dự án KĐT Tiến Xuân do đơn vị Sudico làm chủ đầu tư đã bị treo hơn 10 năm nay. Ảnh: Dân trí.

Theo kế hoạch xây dựng do Sudico công bố năm 2008, Dự án Khu đô thị Tiến Xuân được thiết kế với nhiều ý tưởng độc đáo, tập hợp nhiều khu nhà ở, dịch vụ vui chơi giải trí khác nhau.

Theo quy hoạch chi tiết, khu nhà ở, biệt thự sinh thái có diện tích “khủng” từ 1.800 – 3.800 m2/căn; khu biệt thự “siêu cao cấp”, diện tích mỗi lô từ 6.500 m2 đến 1 ha. Dự án còn có thêm khu biệt thự sườn đồi, khu đô thị hỗn hợp, chung cư cao cấp, khu tái định cư cho dân quanh vùng, khu chữa bệnh cao cấp…

Sau hơn 10 năm tồn tại, trả lời cử tri, lãnh đạo UBND TP. Hà Nội cho biết, Công ty TNHH Một thành viên Sudico Tiến Xuân hiện đang liên hệ với các Sở, ngành liên quan để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tiến Xuân theo quy định của pháp luật.

Khu đô thị Ciputra giai đoạn 2 chậm tiến độ 20 năm lại xin điều chỉnh quy hoạch

Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long (giai đoạn 2) hay còn gọi là Ciputra do Công ty TNHH Phát triển khu đô thị Nam Thăng Long làm Chủ đầu tư, thuộc địa bàn phường Phú Thượng, phường Nhật Tân và phường Xuân La, quận Tây Hồ và phường Đông Ngạc, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm.

Dự án được Thủ tướng Chính phủ cho thuê đất để thực hiện dự án tại Quyết định số 1106 năm 1997 với tổng diện tích đất khoảng 3.231.367m2 được chia thành 03 giai đoạn.

Trong đó, giai đoạn 2 của dự án có diện tích khoảng 144,26ha. Lãnh đạo UBND TP. Hà Nội cho biết, hiện có khoảng 51ha thuộc địa bàn quận Tây Hồ đã cơ bản hoàn thành công tác GPMB, chỉ còn lại khoảng 03ha chưa giải phóng mặt bằng (GPMB).

Trong số diện tích chưa GPMB này có 3.617m2 đất tại phường Phú Thượng thuộc diện tích đất khu văn phòng, nhà xưởng của Công ty Xây lắp hóa chất và nhà tập thể 2 tầng với 22 hộ dân.

Ngày 10/5/2018, UBND quận Tây Hồ đã có Quyết định điều chỉnh kế hoạch tiến độ thực hiện công tác GPMB đối với phần diện tích còn lại chưa GPMB thuộc địa bàn quận Tây Hồ, công tác GPMB và bàn giao đất cho Chủ đầu tư để thực hiện dự án dự kiến hoàn thành trong tháng 8/2019.

Khu đô thị Nam Thăng Long từng được cho là khu đô thị đáng sống tại Hà Nội với mật độ xây dựng thấp, nhiều tiện ích nội khu. Ảnh: Internet.

Trong bối cảnh dự án chậm tiến độ, Chủ đầu tư của dự án – Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long (Liên doanh giữa Tổng Công Ty Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Đô thị Việt Nam (UDIC) và Tập đoàn Ciputra (Indonesia)) đã đề xuất đề xuất điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2.

Luật quy định rõ ràng nhưng sao việc thu hồi lại khó?

Được biết, việc chấm dứt hoạt động dự án đã được quy định cụ thể theo Điều 48 Luật Đầu tư. Tuy nhiên, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, việc xem xét xử lý thu hồi chấm dứt hoạt động còn gặp nhiều khó khăn do việc xử lý dự án chậm tiến độ phải được thực hiện đảm bảo đúng quy định pháp luật, đúng trình tự; xác định cụ thể nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan.

Bên cạnh đó, việc đánh giá xác định nguyên nhân còn gặp nhiều khó khăn, hầu hết các dự án chậm triển khai trong thời gian dài do việc thay đổi quy hoạch, thay đổi chính sách đất đai, GPMB. Việc xem xét kiến nghị chấm dứt hoạt động dự án còn hạn chế, đặc biệt đối với các dự án đã thực hiện khá nhiều thủ tục, đã bỏ kinh phí đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Ngoài ra, một số dự án có hồ sơ pháp lý nhưng thực tế tình hình triển khai phức tạp, vẫn đang trong giai đoạn thanh tra, điều tra nên cần có thêm thời gian phải chờ kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Toà nhà Tokyo Tower tọa lạc tại số 48 Vạn Phúc, Hà Đông được khởi công vào ngày 20/01/2015 và dự kiến hoàn thành vào quý IV/ 2018. Tuy nhiên, đến quý III/2019, dự án mới chỉ xây dựng xong phần thô. Ảnh: Vietnamnet.

Còn nhiều dự án chậm phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch; cơ chế về quản lý về đất có sự thay đổi, nhiều dự án chuyển mục đích sử dụng đất, nhiều dự án chuyển từ hình thức thu hồi sang tự nhận thỏa thuận theo quy định của Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được Bộ chuyên ngành hướng dẫn cụ thể nên còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là các dự án đang triển khai dở dang.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khó thu hồi có thể giải thích bằng lý do là có lợi ích chung gì đó ở đây mà lợi ích đó đã được trao đổi rồi nên bây giờ khó thu hồi. Ngoài ra, cũng có thể do ý chí của nhà kinh doanh không bắt nhịp được ý chí của nhà quản lý (là lợi ích, là hiệu quả của dự án – PV) dẫn đến việc Nhà đầu tư chần chừ triển khai.

Đồng thời, Nguyên Thứ trưởng cho rằng việc các dự án chậm tiến độ còn vướng mắc ở chỗ khi nhận giao đất, doanh nghiệp đã thực hiện việc đầu tư cơ bản trên khu đất đó, đến nay thu hồi tài sản gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, việc thu hồi chậm trễ ngày nào thì nhà nước sẽ chậm thu được ngân sách từ tiền sử dụng đất ngày đó. Do vậy, cần sớm thu hồi các dự án không triển khai trong 48 tháng.

Ngoài ra, việc cương quyết thu hồi theo GS. Đặng Hùng Võ có thể phát hiện được tham nhũng nằm ở đâu trong quá trình giao đất trước đó.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Qua trao đổi, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thu hồi các dự án “treo” là không hề dễ dàng, bởi nếu chính quyền muốn thu hồi, thì trước hết phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Thực tế, với những khó khăn, phức tạp, nên hiện có dự án bị “treo” cả chục năm, nhưng vẫn chưa thể thu hồi, gây lãng phí tài nguyên đất và mất mỹ quan đô thị.

Thiếu sự giám sát làm bài toán thu hồi thêm rối ren?

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm – Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, mặc dù công tác quản lý được thực hiện chặt chặt ở khâu giao đất, nhưng lại thiếu sự kiểm soát và xử lý về việc sử dụng đất, thiếu thể chế quản lý tiến độ các dự án. Chính vì vậy, đã tác động đến phát triển kinh tế, an sinh xã hội.

“Rất nhiều mảnh đất vàng chúng ta muốn quy hoạch phát triển đồng để tạo thành trung tâm mới của Thủ đô, nhưng lại để hoang hóa hàng chục dự án. Rõ ràng ở đây thiếu sự giám sát”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Hà Nội đang vươn lên để hoàn thành công nghiệp hóa – hiện đại hóa đi trước cả nước, do đó, muốn nâng tầm thu nhập bình quân, bên cạnh việc khai thác nguồn lực khác cần khẳng định nguồn lực từ việc khai thác quỹ đất hợp lý và hiệu quả.

“Những con số về diện tích đất sử dụng sai mục đích được thông báo trong thời gian qua rõ ràng là một tiềm năng rất lớn cho Hà Nội phát triển nếu biết tận dụng và khai thác hợp lý”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm – Nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội.

Mặc dù việc thu hồi các dự án treo không hề dễ dàng, nhưng các chuyên gia lại cho rằng có nhiều cách để thực hiện, quan trọng là chính quyền lựa chọn cách nào và đương nhiên phải làm thật cương quyết.

Theo ông Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội khóa XIV (Hà Nội), Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Nhà nước cần kiên quyết xử lý những dự án “treo” tại “đất vàng” theo đúng luật.

Cụ thể, các dự án đất vàng này có 2 loại, với khu đất giao cho các nhà đầu tư tư nhân nhằm mục đích đầu tư dự án thương mại, khi đã quá hạn nhưng Chủ đầu tư không xin gia hạn tiếp 12 tháng, thì phải thu hồi. Kể cả khi Chủ đầu tư xin gia hạn, nhưng sau 12 tháng vẫn không triển khai được thì vẫn phải tiến hành thu hồi.

Với khu đất giao cho các cơ quan, bộ ngành xây trụ sở, nhưng vì phụ thuộc rất lớn vào việc phân bổ đầu tư công, nếu có chậm tiến độ bị thu hồi vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước. Thực tế, tại Hà Nội, có nhiều dự án tồn tại nhiều năm, nhưng không bị thu hồi do không thực hiện nghiêm việc này.

Bài toán hậu thu hồi cũng cần được tính đến

Thời gian qua, thực hiện chỉ đạo của HĐND-UBND thành phố về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã phối hợp với các Sở, ban, ngành thành phố và UBND cấp huyện tiến hành kiểm tra, rà soát và triển khai các đoàn thanh tra, kiểm tra liên ngành đối với 379 dự án và có kết luận và kiến nghị, đề xuất các biện pháp xử lý đối với từng dự án theo quy định.

Trong đó, đã kiến nghị thu hồi đất; bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chấm dứt dự án đầu tư đối với 28 dự án với tổng diện tích 1.844,3 ha đất; kiến nghị gia hạn sử dụng đất 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp tiền cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian gia hạn.

Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất đối với 25 dự án với tổng diện tích 39 ha đất chậm tiến độ, chậm đưa đất vào sử dụng.

Đồng thời, Sở này đã tổ chức hậu kiểm các dự án và tiếp tục đề xuất UBND thành phố gia hạn sử dụng đất 24 tháng đối với 18 dự án…

Thu hồi dự án nhưng cần đảm bảo sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, không tiếp tục gây lãng phí. Ảnh minh họa.

Về vấn đề trên, lãnh đạo UBND Thành phố Hà Nội cho biết, liên ngành thành phố sẽ triển khai các Đoàn Thanh tra, kiểm tra để làm rõ nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan để đề xuất xử lý theo quy định của pháp luật.

Đối với chủ đầu tư cố tình chây ì, cố tình chậm trễ thì UBND thành phố chỉ đạo chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc xử lý thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc Hà Nội đẩy mạnh rà soát, xử lý hàng loạt dự án ôm đất suốt nhiều năm là cần thiết. Tuy nhiên, Hà Nội cũng cần có sẵn đáp án cho bài toán hậu thu hồi hoặc quyết định hủy bỏ các dự án treo, nhằm tránh trường hợp thu hồi xong lại để nhiều năm không sử dụng sẽ tiếp tục gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Theo đó, các chuyên gia đề xuất, việc xử lý các dự án treo cần một chế tài phù hợp và kiên quyết hơn. GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường cho rằng, Nhà nước cũng nên xem xét việc đánh thuế với mức thuế suất cao nhất có thể đối với các dự án chậm đưa vào sử dụng.

Làm như vậy, Nhà nước vừa không lo việc dự án bị bỏ hoang mà cũng không phải bận tâm tính toán hiệu quả trong việc sử dụng khu đất vừa thu hồi từ doanh nghiệp.