Việc đại diện Bộ Xây dựng mới đây cho biết, sẽ có nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm từ dư luận trong những ngày qua.
Tuy nhiên, cũng như nhiều đề xuất khác, xây căn hộ thương mại giá thấp cũng gây ra những tranh cãi trái chiều. Nhiều chuyên gia bày tỏ ủng hộ đề xuất này và cho rằng, thực tế, giá nhà ở hiện nay vượt khả năng của người lao động, nhất là lao động trẻ. Nhưng nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất khó có khả thi nhất là ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Theo khảo sát từ Công ty Navigos trong năm 2019, giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Khảo sát được tiến hành trên nhóm đối tượng có thu nhập ổn định từ mức thấp 72 triệu đồng tăng dần lên 264 triệu đồng/năm với nhu cầu cơ bản là căn hộ 2 phòng ngủ, trị giá 2 tỉ đồng. Cụ thể, đối với nhóm sinh viên mới ra trường thu nhập bình quân khoảng 72 triệu đồng/năm, thì giá nhà cao hơn thu nhập tới 28 lần.
Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm thì giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội cao gấp 17 lần. Đối với trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng/năm, giá nhà trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập. Còn với cấp quản lý, trưởng phòng với thu nhập đạt 264 triệu đồng/năm, giá căn hộ trên thị trường vẫn cao gấp 7 lần thu nhập của nhóm này.
Liên quan đến việc xây nhà ở thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2, mới đây, trao đổi với báo Tiền phong, ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian vừa qua Bộ Xây dựng đã đánh giá thị trường, điều tra khảo sát nhu cầu người dân.
Bộ nhận thấy, hiện, cung – cầu nhà ở trên thị trường BĐS có nhiều bất cập. Phân khúc nhà ở cao cấp phục vụ một số nhỏ đối tượng đang trong cảnh cung vượt quá cầu. Trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ diện tích dưới 70m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2 phục vụ đại đa số người dân còn hạn chế, chỉ đáp ứng được 40% nhu cầu người dân.
Theo ông Phấn, ở giai đoạn thị trường BĐS vừa bị ảnh hưởng bởi COVID-19, càng cho thấy sự cần thiết phải phát triển phân khúc nhà ở giá thấp. Theo đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, hoàn thiện trình Chính phủ ban hành Nghị quyết về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Nói về tình trạng dù nhu cầu lớn nhưng không ít nhà ở xã hội tại Quốc Oai, Hà Đông… Hà Nội vẫn lâm vào tình trạng ế ẩm vì xa trung tâm, ông Phấn cho rằng, nhiều dự án trước đây được doanh nghiệp xây dựng theo phong trào, xây tại những khu vực xa trung tâm nhưng không có hạ tầng dịch vụ kèm theo. Vì vậy, tình trạng “ế hàng” là điều dễ hiểu.
“Chính vì vậy, khi làm nhà ở giá thấp doanh nghiệp phải tính toán, giá thấp nhưng giao thông, kết nối phải thuận tiện, hạ tầng phải đầy đủ để thu hút người dân về ở”, ông Phấn nói.
Ông Phấn cho biết thêm, người dân và doanh nghiệp đều lăn tăn về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hộ cũng như nhà ở thương mại giá thấp sắp tới. Vì vậy, tới đây, để tạo quỹ đất cho doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ, Bộ Xây dựng kiến nghị dự án phải dành thêm 30% quỹ đất. Như vậy, tổng quỹ đất cho nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội tại mỗi dự án lên đến 50%.
 |
Tuy nhiên, chia sẻ với Người đồng hành, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Phú Đông Group, cho rằng chỉ tính riêng hai TP lớn là Hà Nội và TP HCM, mức giá nhà thương mại 20 triệu đồng/m2 cho dù được ưu đãi giảm tiền sử dụng đất, thuế… cũng khó khả thi.
Có 4 yếu tố cấu thành nên sản phẩm bất động sản thương mại gồm: tiền đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng. Cái “rổ” 20 triệu đồng/m2 phải hội đủ 4 yếu tố này. “Tại sao tôi nói tại TP HCM và Hà Nội là không thể? Vì giá đất tại hai TP này hiện rất cao, cho dù là đất nông nghiệp, sau khi làm hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng, đóng tiền sử dụng đất rồi thì giá vẫn lên hơn 10 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá xây căn hộ bình thường hoàn thiện khoảng 11 – 12 triệu đồng/m2. Thứ 2 và 3 là tín dụng và thủ tục hành chính hiện nay khó đảm bảo cho nhà đầu tư làm nổi mức giá đó. Chẳng hạn, dự án vay 200 tỉ đồng, lãi vay trả 24 tỷ đồng mỗi năm. Thủ tục bị kéo dài 3 năm (là điều bình thường), doanh nghiệp (DN) mất 72 tỷ đồng tiền lãi cho ngân hàng. Chi phí này sẽ được cộng vào giá thành.
Như vậy, trong 4 yếu tố cấu thành giá căn hộ thì nhà đầu tư chỉ có thể chủ động được 1 yếu tố là hạ mức lợi nhuận kỳ vọng. Chẳng hạn, trước đây lợi nhuận 30%, nay vì mục đích tốt đẹp, chỉ cộng thêm 10 – 15% thôi thì giá dưới 20 triệu đồng/m2 căn hộ cũng không thể”, ông Phúc khẳng định.
“Đất tại Long An, Tiền Giang, Bình Phước… có thể làm được nhà thương mại giá đó. Làm nhà thương mại giá rẻ đi nữa, DN rất coi trọng thương hiệu của mình, nếu làm kiểu nhà thương mại như nhà ở xã hội chất lượng thấp lâu nay thì chắc chắn chúng tôi không tham gia cho dù được hưởng ưu đãi 50% tiền sử dụng đất”, ông Phúc bổ sung và cho rằng tiền sử dụng đất không ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản mà chính các chi phí làm dự án, chi phí lãi suất phải gánh trong quá trình nhà đầu tư chờ làm thủ tục mới đẩy giá nhà lên.
Minh Tuệ (t/h)
