Bộ Tài nguyên và môi trường mới đây đã tiếp thu ý kiến của các chuyên gia xây dựng lại nội dung Khoản 17 Điều 1 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó, bỏ quy định cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt.
Trong dự thảo cũ công bố hôm tháng 4, Bộ TN-MT đưa ra quy định theo hướng mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Điều này sẽ khiến không chỉ Hà Nội, TP. HCM, mà Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, cùng nhiều nơi khác đều có thể không được thực hiện dự án phân lô, bán nền. Do đó, đề xuất đã gây nhiều ý kiến trái nhiều vì cho rằng quy định không phù hợp thực tế.
Cấm phân lô bán nền sẽ tác động tiêu cực đến thị trường
Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, như Nghị định 25/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Do đó, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 25/2020 đề cập đến việc cấm phân lô, bán nền là chưa hợp lý, bởi khi chưa sửa được Luật Đất đai theo hướng để tháo gỡ bớt khó khăn thì nay lại làm chặt lại.
“Thực tế cho thấy, thời gian qua có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo nên việc kiểm soát việc này là cần thiết. Tuy nhiên, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định cũ thể hiện tư duy không quản được thì cấm, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương”, vị này bày tỏ.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, cần thiết Nhà nước phải quản lý, kiểm soát hiệu quả hoạt động phân lô, bán nền để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, nhất là đối với đất khu vực đô thị, nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát “kiểu vết dầu loang”, thấp tầng, vừa gây lãng phí quỹ đất, vừa khó kết nối hạ tầng đô thị.
 |
Tuy nhiên, căn cứ các quy định pháp luật và xuất phát từ nhu cầu thực tiễn đối với loại nhà ở liền thổ, mua nền để tự xây dựng nhà, phù hợp với khả năng tài chính của người mua nhà, HoREA đề nghị chỉ nên cấm dự án phân lô, bán nền tại các quận nội thành, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố, như khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014 đã quy định.
PGS. TS Trần Kim Chung – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, việc phân lô, bán nền ở những địa bàn chậm phát triển kinh tế, đô thị phát triển ở mức thấp sẽ giúp tăng cường giá đất, thu hút đầu tư vào đất đai, đô thị. Vì vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản này vẫn cần thiết.
Với những địa phương chưa phải là đô thị, quy mô đất đai rộng, hoạt động phân lô, bán nền vẫn có thể áp dụng với yêu cầu chặt chẽ việc tuân thủ quy hoạch trong quá trình xây dựng. “Có những địa phương bắt đầu lên thành phố, đến vỉa hè còn chưa có. Nếu hạn chế phân lô, bán nền thì mọi nguồn lực đất đai sẽ nằm im, rất khó thu hút đầu tư, đồng thời hạn chế quyền lợi của người dân”, ông Chung nhận xét.
Chia sẻ về thực trạng phân lô, bán nền trái phép, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt tài sản xảy ra ở một số địa phương thời gian qua, ông Chung cho rằng, nguyên nhân chính xuất phát từ tư duy làm ăn không chính đáng của một bộ phận doanh nghiệp và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.
Không cần thiết
GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng cho rằng, phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường: “Các cơ quan quản lý Nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường”.
Trong khi đó, trao đổi với báo Đất Việt, luật sư Trương Thanh Đức – Đoàn Luật sư TP. HCM lại cho rằng, việc sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng tới rất nhiều đối tượng. Do đó, không phải cứ thích là ban hành luật cấm mà phải xét tới sự phù hợp với tình hình phát triển của địa phương và kinh tế xã hội.
Ông Đức cho hay, trước đây ta đã có ý tưởng cấm một phần phân lô bán nền, còn giờ ta mở rộng vùng cấm. Mặc dù việc cấm phân lô bán nền sẽ tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp, tổng thể cho đô thị, cũng là việc làm cần thiết nhưng mặt ngược lại là làm mất sự khác biệt, phong phú.
Ông Đức ví dụ Hà Nội có cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng “sốt đất” nhưng về tổng thể vẫn thấy có sự hợp lý, hài hoà đẹp mắt.
“Tôi cho rằng hạn chế phân lô bán nền ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại I trở lên thì được chứ đô thị loại 2 còn khá lộn xộn. Cấm như vậy là không cần thiết”, ông Đức nói.
Cũng theo ông Đức, ý tưởng hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là quá đáng và không cần thiết, bởi thị trường giờ đây đang ở giai đoạn tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa.
P.V (tổng hợp)
