Thị trường thiếu vắng căn hộ hạng C
Theo thống kê, TP. HCM có khoảng 3 triệu người nhập cư, phần lớn là công nhân lao động, nhiều người có nhu cầu căn hộ nhỏ, hoặc nhà ở xã hội. Trong số hơn 400.000 công nhân lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố, đến 63% là người nhập cư.
Phần lớn họ đang ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh, nhiều người có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.
Theo khảo sát của của Công ty CP DKRA Việt Nam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22-35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25-50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường.
Trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn.
Hiện tại, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là Thông tư số 21/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành với quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mại và diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn của dự án.
Thông tư từ khi chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020 đã gây ra nhiều luồng ý kiến thảo luận không chỉ trên thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng toàn xã hội.
 |
Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), 34,3% dân số chưa có vợ, chồng; 6,4% hoặc đã ly hôn, hoặc ly thân, hoặc góa vợ (chồng) đang có nhu cầu căn hộ nhỏ. Đến 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm muốn tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ với giá tiền vừa phải.
Ngoài ra, phần lớn trong số hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang thành phố, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, công nhân, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.
Nhu cầu thật
Theo báo Tiền phong, nói về căn hộ dưới 25m2, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam nói rằng, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là Thông tư số 21 về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành với quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mại và diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn của dự án.
Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.
“Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Đơn cử, những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25m2 để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao? Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến cho dân số trong khu dân cư tăng lên đáng kể. Từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án…”, ông Lâm nói.
Ông Lâm cho rằng, cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m2. Cụ thể, căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m2 ở các khu công nghiệp và các trường đại học. Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2. Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25-30-35-40-45m2 với tỷ lệ sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.
“Căn hộ 25m là giải pháp dựa trên nhu cầu có thực về vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, để chính sách này hoàn thiện và mang đến những lợi ích thiết thực, rất cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp từ Chính phủ, Nhà nước, các cơ quan, tổ chức ban ngành và các doanh nghiệp liên quan”, ông Lâm nói.
Bình luận về loại hình căn hộ này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định phân khúc nhà ở diện tích nhỏ có nhu cầu thật và tương đối lớn. Tuy nhiên, sản phẩm này không đơn giản chỉ tập trung vào khía cạnh giá vừa túi tiền, mà còn có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội cũng như tiện ích hợp lý.
Ngoài ra, căn hộ diện tích nhỏ không hoàn toàn đồng nghĩa với giá thành rẻ bởi các sản phẩm sẽ có các mức giá khác nhau tùy vào chất lượng sản phẩm cũng như chi phí xây dựng của chủ đầu tư. Bà Hằng cho biết giá trị đất chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm, trong khi đó tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM lại có giá đất rất cao, đặt ra thách thức lớn về tổng chi phí.
Nhật Hạ (t/h)
