Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Bộ Xây dựng đề xuất người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp.
Dự thảo cũng yêu cầu chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín chức tín dụng nơi mở tài khoản này).
Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
Về xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì 2% bàn giao cho Ban quản trị, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi theo hướng quy định hình thức xử lý tài sản của chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho Ban quản trị.
 |
“Miếng bánh” béo bở
Thời gian qua, hàng loạt các vụ mâu thuẫn căng thẳng giữa người dân và chủ đầu tư đã nổ ra. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM tranh chấp này chiếm 36% trong các vấn đề tranh chấp tại chung cư.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2018, 2019, Sở đã nhận được phản ánh của hơn 50 ban quản trị chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao không đầy đủ phí bảo trì phần sở hữu chung. Sở Xây dựng TPHCM đã ban hành quyết định xử phạt đối với 8 chủ đầu tư các chung cư gồm: Chung cư New Town (quận Thủ Đức), New Sài Gòn (huyện Nhà Bè), Hưng Ngân (Quận 12), Hoàng Anh River View (Quận 2), Trung Đông Plaza (quận Tân Phú) và Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè), chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM), chung cư Trương Đình Hội (Quận 8).
Đơn cử, cư dân khu chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP.HCM) vẫn đang đấu tranh quyết liệt để buộc chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) bàn giao hơn 5,8 tỷ đồng phí bảo trì.
Lý do là dù đã bàn giao nhà và thành lập Ban quản trị chung cư đã hơn 10 năm nhưng các hạng mục thuộc sở hữu chung của chung cư xuống cấp nhưng Ban quản trị không có kinh phí sửa chữa, bảo trì, ảnh hưởng đến an toàn cuộc sống cư dân. Sau những kiện cáo, tháng 5/2019, UBND TP.HCM đã ra quyết định xử phạt hành chính 125 triệu đồng đối với Công ty Khang Gia về hành vi không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản lý chung cư. Mặc dù hứa sẽ bàn giao phí bảo trì cho cư dân nhưng đến nay Công ty Khang Gia vẫn không thực hiện.
Luật Nhà ở năm 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng khi hoàn thành bàn giao nhà. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư biến khoản tiền trên thành “miếng bánh” béo bở bởi sự lỏng lẻo của luật và cơ chế quản lý đã khiến các tranh chấp liên quan vấn đề trên giữa cư dân và chủ đầu tư.
Phải hết sức minh bạch
Trao đổi với báo chí, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, 2 đề xuất sửa đổi liên quan đến quản lý kinh phí bảo trì chung cư theo Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 là rất đáng mừng và tiến bộ. Việc sửa đổi này sẽ hạn chế những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hết sức nóng bỏng trong thời gian vừa qua.
Theo ông Tú, về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định những nguyên tắc chung, nếu không có văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và Bộ Xây dựng thì khó triển khai vào thực tế. Theo đó, việc quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ, chưa phù hợp trong các điều luật trước đây như quy định liên quan đến “việc chuyển tiền phí bảo trì vào tài khoản của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán chung cư”.
Đây là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước có thể đưa luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn và hạn chế các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
“Điểm khác và ưu việt trong 2 điều luật của Dự thảo là khống chế được việc lạm quyền của chủ đầu tư khi được giao chủ động quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, tránh việc chủ đầu tư sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng tiền kinh phí bảo trì như trước. Quy định sửa đổi sẽ giúp giảm thiểu nhiều vấn đề liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư như việc tranh chấp, khiếu nại của người dân với chủ đầu tư vốn diễn ra phổ biến trong thời gian gần đây”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Dẫn giải thêm, luật sư Trương Anh Tú cho biết, trước đây và cả hiện nay đang có tình trạng chủ đầu tư vẫn giữ kinh phí bảo trì chung cư dù đã hết vai trò của mình, hoặc chậm bàn giao, không bàn giao hết khoản kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế, nhưng cũng có nhiều nguyên nhân chủ quan từ phía cơ quan quản lý Nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư cũng như kinh phí bảo trì.
Trao đổi về câu chuyện phí bảo trì chung cư, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) từng đưa ra quan điểm: Nếu thu phí phải quản lý hết sức minh bạch.
Ông Ninh cũng cảnh báo, nếu không thu phí bảo trì chung cư 2%, sẽ trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện tại. Theo đó, các tòa chung cư không có kinh phí bảo trì sửa chữa sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột giống như chung cư cũ hiện nay.
P.V (tổng hợp)
