Mới đây, tại tọa đàm “Bất động sản trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi”, các chuyên gia cho biết thị trường vốn đã gặp nhiều khó khăn từ 2019 lại có thêm cú sốc từ Covid-19 nên bị đẩy vào tình thế “nội công, ngoại kích”.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2010, đây là lần khủng hoảng thứ 2 – 3, khó khăn hiện tại không phải do trong đại dịch Covid-19 mà thực ra thị trường đã gặp trục trặc ngay từ khi bước vào năm 2019.
Dẫn số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ông Đính cho biết, thị trường năm 2018 tăng trưởng mạnh với thành công từ số lượng nguồn cung ra thị trường, giao dịch thành công ấn tượng với gần 200.000 sản phẩm BĐS nhà ở. Tuy nhiên, bước sang năm 2019, con số giao dịch thành công sụt giảm trên 30%.
“Vấn đề này rất bất thường trong bối cảnh thị trường đang có lực rất tốt. Lực cầu của thị trường trong năm 2018 luôn đạt ở ngưỡng ở vùng thấp nhất trên 60% hoặc 70%, tỷ lệ hấp thụ của lượng cung đưa ra thị trường tính theo tháng, theo quý luôn cao. Lực cầu trên thị trường BĐS khi đó rất mạnh”, ông Đính nói.
Đánh giá về sự sụt giảm, ông Đính nhìn nhận: Nguyên nhân từ chính sách, pháp luật. Bởi ngay từ năm 2018 đã xuất hiện hoạt động thanh tra kiểm tra, sai phạm xuất phát từ mâu thuẫn, lằng nhằng chồng chéo theo quy định của pháp luật. Theo quy định này là đúng nhưng theo quy định khác lại có vi phạm. Tổng có có tới 10 Luật chồng chéo lên nhau, gây khó khăn cho thị trường.
“Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt địa phương thanh tra, kiểm tra, rà soát lại các dự án. Nhiều dự án mặc dù có quá trình dài chuẩn bị, chỉ chờ phê duyệt để bung ra thị trường nhưng vẫn phải dừng, nguồn cung ra thị trường giảm rất mạnh”, ông Đính nhấn mạnh.
Do đó, ngay trong năm 2019, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn hàng đã khan hiếm. BĐS ở phân khúc giá cao cũng được tiêu thụ ngay, cho thấy nhu cầu ở mức độ rất cao. Phân khúc bình dân gần như có giao dịch lên đến hơn 80%.
Bước sang năm 2020, thị trường bất động sản đình trệ nghiêm trọng bởi đại dịch Covid-19.
“Đến tháng 4, Việt Nam đã có dấu hiệu kiểm soát được đại dịch Covid-19, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ. Tuy nhiên, đến khi Covid-19 tái bùng phát, các dự án cũng phải tạm ngưng để nghe ngóng và xem xét”, ông Đính cho biết.
Đồng tình với quan điểm của ông Đính, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều vấn đề. Bên ngoài là dịch bệnh Covid-19, bên trong là những vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu… Câu chuyện quan trọng là nguồn cung bị hạn chế chứ không phải lực cầu giảm, bởi ngay trong giai đoạn Covid-19 lực cầu vẫn có.
 |
Xuất hiện nhiều kênh đầu tư hấp dẫn
Theo Reratimes, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính – ngân hàng chia sẻ, hiện cả nhà đầu tư và người dân đang dần thay đổi lối sống, tiêu dùng, khẩu vị rủi ro. Khi đại dịch xuất hiện, họ trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, tiền mặt được coi là “vua” nên việc xuống tiền họ sẽ trở nên đắn đo hơn.
Trong khi đó, ông Lực thấy rằng, khung pháp lý cho bất động sản vẫn cực kỳ chậm. Ví dụ như mảng Condotel, 4 năm rồi vẫn chưa có khung pháp lý hoàn thiện. Thêm nữa, bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức đến từ các kênh đầu tư khác.
Theo ông Lực, trong thời điểm hiện nay, xuất hiện nhiều kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn bất động sản, trong đó đáng chú ý là kênh đầu tư vào vàng. Từ đầu năm tới giờ, vàng thế giới tăng 27%, trong khi tại Việt Nam, giá kim loại quý cũng đã tăng tới 29%.
“Dù vậy, chúng tôi vẫn nhận thấy cơ hội ở ba lĩnh vực liên quan đến bất động sản”, chuyên gia Cấn Văn Lực đặt vấn đề.
Thứ nhất là cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp nhờ việc dịch chuyển đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Thứ hai là logistics, trong một báo cáo mới ra, Savills đánh giá Việt Nam là một trong ba thị trường hấp dẫn nhất châu Á về logistics. Thứ ba là nhu cầu về nhà ở với mức giá phải chăng hơn vẫn rất cao.
Ông Lực chia sẻ: “Trong cương vị nhà đầu tư, rót tiền vào đâu tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro. Có những nhà đầu tư sợ rủi ro, như thời cha ông ta chẳng hạn, tiền tiết kiệm vẫn là kênh ưa thích. Còn nếu không thích rủi ro, chia tiền ra mỗi chỗ một ít. Còn với những nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, sẽ có lựa chọn đầu tư riêng.
Phương châm của tôi vẫn khuyên các nhà đầu tư là nên đa dạng hóa và rủi ro một chút. Nhiều nhà đầu tư thích lướt sóng và dùng đòn bẩy khá lớn, thậm chí vay cả tín dụng đen, khi thị trường đi xuống, chắc chắn sẽ phá sản, lỗ vốn. Hiện có khá nhiều kênh đầu tư hấp dẫn song bất động sản luôn là kênh đầu tư trung và dài hạn”.
Ông Lực cũng cho biết, nhiều nhà đầu tư gần đây hỏi, từ khi Chính phủ có Nghị định 24, vàng đã qua thời kỳ lướt sóng. Nhưng nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn sẵn sàng xuống tiền vào vàng.
Trong khi đó, thị trường chứng khoán luôn là kênh hấp dẫn. Tuy nhiên kênh này đòi hỏi phải theo dõi thị trường chặt chẽ, phải động não suy nghĩ. Và theo ông Lực, ước tính khoảng 60,65% tiền của nhà đầu tư vẫn vào tiết kiệm. Kỳ vọng lạm phát 4% với lãi suất 6%, như vậy vẫn có lợi suất dương.
Nhật Hạ (t/h)
