BĐS công nghiệp là phân khúc hiếm hoi ‘sống khỏe’ trong đại dịch

Theo báo cáo vừa công bố của Savills, hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản (BĐS) đang chứng kiến mức giảm sút lớn trong các giao dịch, khiến không ít các nhà đầu tư buộc phải thay đổi kế hoạch và hoạt động vận hành để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Tuy nhiên, riêng lĩnh vực công nghiệp đang chứng kiến sự thay đổi tích cực khi được đánh giá là lĩnh vực duy nhất hứa hẹn khả năng phục hồi cao và nhanh chóng.

Đơn vị này dẫn số liệu từ Real Capital Analytics cho biết, giao dịch BĐS văn phòng ở châu Á – Thái Bình Dương giảm 59% tính tới quí II/2020 so với cùng kì năm ngoái. Đối với BĐS bán lẻ, con số còn đáng quan ngại hơn với 68%.

Tuy nhiên, các giao dịch trong thị trường BĐS công nghiệp và ngành giao nhận – kho vận chỉ giảm 24%, cho thấy đây là nhóm có khả năng phục hồi cao trong đại dịch COVID-19.

Ông Simon Smith, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills châu Á – Thái Bình Dương cho biết: “BĐS công nghiệp đang được nhiều chủ đầu tư để ý. Ngành này có liên quan chặt tới các xu hướng lớn mạnh như sự phát triển của thương mại điện tử và hầu như mọi thị trường trong khu vực đều thiếu không gian kho vận hiện đại”.

Đáng chú ý, BĐS công nghiệp đã và đang là nhóm tài sản có khả năng mau phục hồi ở hầu hết các thị trường thuộc châu Á – Thái Bình Dương.

Tại Trung Quốc, tuy là nơi chịu ảnh hưởng đầu tiên bởi đại dịch Covid-19, song theo Savills, Trung Quốc đang dần bình phục, ngành bất động sản công nghiệp tại mỗi khu vực kinh tế của quốc gia này lại chứng kiến các thử thách khác nhau.

Ông Gandi Gong – Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp tại Savills khu vực Nam Trung Quốc – chia sẻ rằng: Nhu cầu thị trường vẫn giữ vững trong suốt đại dịch trong khi thị trường bán lẻ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do gắn với diện tích sản xuất và hậu cần.

“Nhu cầu từ các nhà cung cấp thực phẩm tươi, bán hàng qua mạng, và ngành y tế tăng đáng kể, đã góp phần hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường giao nhận – kho vận trong thời điểm gần đây” – ông cho biết.

Nhộn nhịp ở phía Nam

Tại Việt Nam, chuyên gia Savills cho biết, tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800 ha.

Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng và bắt đầu xây dựng. Công suất thuê đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc.

Ông John Campbell – Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam – cho biết: Với nguồn cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung, có thể thấy rõ sự cần thiết của việc tăng số lượng nguồn cung tại các khu vực công nghiệp trọng điểm.

Theo đó, công suất thuê các vùng trọng điểm tại phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018.

“Hầu hết các giao dịch cho thuê trong nửa đầu năm 2020 bắt nguồn từ các dự án và các cuộc thương thảo đã diễn ra từ năm ngoái. Trong khi đó, nhiều hợp đồng thuê được thực hiện bởi các công ty đã có mặt tại Việt Nam và đang tìm cách mở rộng sản xuất.

Các chính sách hạn chế đi lại giữa các nước đã ảnh hưởng đến nhu cầu gia nhập thị trường, làm hoãn lại các đợt khảo sát mặt bằng của các nhà đầu tư quốc tế lớn, khiến số lượng hợp đồng thuê được ký kết với các nhà phát triển trong nước giảm mạnh” – ông Campbell nhận định.

Mặc dù không gì có thể đảm bảo cho sự thuận lợi của năm tới, nhưng đại diện Savills cho rằng có thể chắc chắn rằng ngành công nghiệp Việt Nam đang phụ thuộc vào sự dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc, và nhiều chủ thuê đang chuẩn bị nguồn lực để nắm bắt và đáp ứng những cơ hội sắp tới ngay khi các rào cản được dỡ bỏ.

Dựa theo số liệu của Focus Economics, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) của Việt Nam chứng kiến sản lượng trong tháng 6 năm 2020 tăng 7,0% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ vào sự phục hồi trong sản xuất hàng hóa và sản xuất điện. Sản lượng sản xuất và công nghiệp ước tính tăng 2,71% trong năm 2020 (và dự kiến sẽ tăng 9,2% vào năm 2021) cho thấy sự tăng trưởng khiêm tốn nhưng đầy hứa hẹn của lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, chỉ số Quản lý Sức mua (chỉ số PMI) cũng tăng vọt lên 51,1 điểm vào tháng 6/2020, với 42,7 điểm vào tháng 5, đánh dấu mức tăng trưởng đầu tiên trên ngưỡng 50 điểm kể từ tháng 1 sau thành công của Chính phủ trong việc kiềm tỏa và ngăn chặn đại dịch. Sự phục hồi này được cho là nhờ có sự gia tăng mạnh mẽ của các đơn đặt hàng mới, cùng với hoạt động mua hàng tích cực và số lượng các mặt hàng tồn kho tiền sản xuất tăng cao nhất kể từ tháng 11/2018.

Cuối tháng 6 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc kí Quyết định 850/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác, thúc đẩy hợp tác đầu tư nước ngoài (FDI).

Điều này cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc đưa ra các giải pháp cấp và chủ động đón cơ hội từ làn sóng dịch chuyển sản xuất của các tập đoàn lớn như Microsoft, Google, Pegatron,… Theo nhiều chuyên gia kinh tế, đây là bước đi “đón đại bàng”.

Tồn tại nhiều thách thức

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, “COVID-19 có thể là chất xúc tác mới thúc đẩy quá trình dịch chuyển sản xuất diễn ra nhanh hơn, sau khi đã được thúc đẩy bởi căng thẳng thương mại hồi năm ngoái.

Khu vực Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng sẽ càng hấp dẫn hơn đối với các doanh nghiệp trong lương lai.”

Tuy nhiên, khảo sát của JLL cũng cho thấy lĩnh vực này tồn tại một số thách thức, bao gồm yếu tố mặt bằng giá thuê tăng cao, quĩ đất ngày càng thu hẹp do chưa giải phóng được mặt bằng và nguy cơ từ dịch COVID-19 vẫn chưa dự báo trước được điều gì.

Thực tế, cuối tháng 6 vừa qua, Long Hậu cho biết công ty đang đàm phán với khách hàng để tăng giá tại Khu công nghiệp Long Hậu 3 (giai đoạn 1), dự án mang lại nguồn thu chính cho công ty trong năm nay.

Theo lí giải của công ty, giá vốn của dự án bị đẩy lên cao hơn so với các dự án khác do chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường. Do vậy, công ty buộc phải xem xét tăng giá nhằm cải thiện lợi nhuận.

Dù vậy, công ty cũng phải đối mặt với giai đoạn tiếp theo là công tác giải phóng mặt bằng KCN Long Hậu 3 còn nhiều khó khăn, vẫn còn nhiều khu đất “da beo” trong dự án.

Hiện nhiều doanh nghiệp đã gần như ghi nhận lợi nhuận một lần từ việc cho thuê các diện tích đất hiện hữu.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp đang tập trung phát triển quĩ đất mới và cần thời gian hoàn thiện công tác đầu tư hạ tầng và bàn giao cho khách thuê để hạch toán lợi nhuận. Điều này sẽ ảnh hướng đến kết quả kinh doanh trong các quí tiếp theo.

P.V (tổng hợp)