Căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2: Có dễ làm?

Mới đây, phát biểu tại hội thảo giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu COVID-19, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, bộ đang dự thảo nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình Chính phủ ban hành trong quý 3 năm nay.

Nghị quyết sẽ đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho dự án phát triển nhà ở có giá bán không quá 20 triệu đồng/m2.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự thảo nghị quyết được nghiên cứu, xây dựng với nhiều cơ chế ưu đãi cho phát triển nhà ở thương mại giá thấp, được thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70m2 sàn, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2.

Theo đó, giá một căn hộ tối đa sẽ không vượt quá 1,5 tỉ đồng/căn, đã bao gồm cả thuế VAT.

Thông tin này đã nhanh chóng nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.

Chia sẻ vấn đề này với Infonet, Phó Chủ tịch HDMon Holdings Nguyễn Anh Tuấn cho hay, phát triển loại hình nhà ở thương mại giá thấp là chính sách rất kịp thời, phù hợp với bối cảnh hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi lẽ, thị trường sau dịch bệnh cũng đang khó khăn. Hơn nữa, nhà ở thương mại hiện đang có mức giá cao, khó đáp ứng được phần lớn nhu cầu của người mua nhà.

“Thị trường hiện nay có nhiều dự án nhà ở, giá bán đều từ 30-40 triệu đồng/m2, dự án cao cấp hơn giá tới 50-60 triệu đồng/m2… mà đối tượng mua được những sản phẩm này rất ít. Trong khi đó, các đối tượng có điều kiện mua được nhà ở có giá trên 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 30%; còn lại 70-80% là các đối tượng cần mua các sản phẩm nhà ở giá từ 15-20 triệu đồng”, ông Tuấn nói.

Theo lãnh đạo HDMon, cần có chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư để có thể thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Việc miễn tiền sử dụng đất sẽ hỗ trợ rất nhiều cho chủ đầu tư có thể thực hiện xây dựng loại nhà ở này. Ngoài ra, các thủ tục giấy tờ cũng cần được phê duyệt nhanh; ngân hàng cũng là kênh quan trọng để có các chính sách lãi suất cho người vay mua nhà cũng như chính sách cho chủ đầu tư.

“Nếu các yếu tố này có cơ chế ưu đãi thì việc phát triển các dự án nhà thương mại giá thấp sẽ rất thành công, nhiều chủ đầu tư sẽ quan tâm phát triển phân khúc này. Khi nghị quyết phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá thấp được thông qua, chắc chắn HDMon Holdings cũng sẽ tham gia đầu tư các dự án thương mại giá thấp”, ông Tuấn chia sẻ thêm.

Còn chia sẻ báo Thanh niên, lãnh đạo một công ty bất động sản phân tích, do nhà thương mại giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2 có nhu cầu rất lớn nên bán hàng nhanh, từ đó giảm được chi phí bán hàng. Do bán hàng nhanh nên DN chỉ cần vay vốn thời điểm đầu khi mua đất, giai đoạn xây dựng có thể thu tiền từ phía khách hàng nên chi phí vốn sẽ giảm đi rất nhiều.

“Mức giá này DN hoàn toàn có thể làm được. Sở dĩ lâu nay DN không mặn mà làm vì lợi nhuận thấp, chỉ từ 10 – 15% trên tổng dự án. Không những vậy, thủ tục hành chính cũng tương đương với các phân khúc khác nên các DN chấp nhận bỏ thêm chi phí “nâng cấp” đầu tư thêm tiện ích, chất lượng để bán giá cao hơn, lợi nhuận thu về tốt hơn. Hiện nay mức lợi nhuận tối đa cho một dự án phải 30 – 50%, DN mới làm”, vị này thừa nhận.

Cụ thể hơn, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, tính toán cơ cấu giá thành 1 m2 căn hộ bao gồm chi phí xây dựng khoảng 10 triệu đồng (đã hoàn thiện cơ bản), cộng thêm chi phí thiết kế quản lý khoảng 5%, chi phí tài chính khoảng 30%, chi phí bán hàng khoảng 5 – 7%… Trong khi đó chi phí đất chiếm từ 10 – 30% dự án, tùy vị trí khu đất.

Cộng tất cả các chi phí trên, 1 m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy nếu không miễn tiền sử dụng đất (SDĐ), có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền SDĐ hay hỗ trợ về vay vốn là các DN chuyên về làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được vì nhu cầu căn hộ phân khúc này rất lớn.

Nhận định về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng trừ khi nhà nước giao đất, DN mới có thể triển khai dự án giá tầm 20 triệu đồng/m2, nếu không sẽ rất khó. Bởi nếu chủ đầu tư phải mua đất, đóng tiền sử dụng đất, cộng thêm nhiều chi phí khác thì không có cách nào xây được nhà giá thấp, thậm chí căn hộ thương mại bình dân cũng không dễ.

Theo TS Khương, hiện nay, pháp lý cho dự án là một vấn đề lớn với bất cứ chủ đầu tư nào. Do thời gian phê duyệt dự án kéo dài khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Một dự án ban đầu có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2 nhưng việc triển khai gặp khó khăn, thủ tục pháp lý kéo dài, làm phát sinh thêm chi phí tài chính, chi phí đầu tư khiến giá bị đẩy lên 30-35 triệu đồng/m2.

Minh Tuệ (t/h)