Góc khuất nhà đầu tư cần biết

Mũi Dinh Ecopark rộng 766ha và SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang là hai trong bốn dự án mũi nhọn mà Công ty cổ phần Crystal Bay đang theo đuổi và triển khai ở Ninh Thuận.

Thực tế, chủ đầu tư dự án Sunbay Park Hotel & Resort Phan Rang không phải là cái tên mới trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Theo Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp quốc gia, Công ty cổ phần Crystal Bay (Crystal Bay Group) được thành lập năm 2016 với vốn điều lệ là 260 tỷ đồng, có trụ sở chính tại thành phố Nha Trang, Khánh Hòa. Các cổ đông tham gia sáng lập gồm ông Nguyễn Đức Chi (sở hữu 60%), Nguyễn Đức Tấn (em trai ông Chi sở hữu 20%) và bà Nguyễn Thị Duyên (sở hữu 20%).

Chủ tịch HĐQT của Crystal Bay là ông Nguyễn Đức Chi, người được nhiều người biết đến là đại gia bất động sản tại Khánh Hòa với vụ lùm xùm tại dự án Nàng Tiên Cá – Rusalka.

Ông Chi nguyên là Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư và phát triển du lịch Rus-Invest-Tur (RIT), chủ đầu tư dự án Rusalka với vốn đầu tư 15 triệu USD nằm ven biển Bãi Tiên, phường Vĩnh Hòa, TP.Nha Trang.

Thông tin đăng tải trên Thời báo kinh tế Sài Gòn (ngày 22/5/2010) cho biết Dự án Rusalka được triển khai thì ngày 25/6/2005, chủ tịch HĐQT RIT bị bắt tạm giam về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Theo Dân Việt, sau quá trình tố tụng, ông Nguyễn Đức Chi bị phạt 4 năm tù về tội “sử dụng trái phép tài sản” và 18 tháng tù giam về tội “làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức”.Sau khi ra tù, ông Nguyễn Đức Chi xin tiếp tục thực hiện dự án Nàng tiên cá – Rusalka và đổi tên là Champarama Resort & Spa.
Tuy nhiên, vào tháng 9/2017, tỉnh Khánh Hòa đã ra quyết định xử phạt Công ty cổ phần khu du lịch Champarama vì có hành vi đổ đất đá ra vịnh Nha Trang.

Tới đầu năm 2018, dự án tiếp tục bị Phó Thủ tướng thường trực Trương Hòa Bình chỉ đạo UBND tỉnh Khánh Hòa kiểm tra làm rõ về hoạt động lấn biển, ảnh hưởng đến vịnh Nha Trang.

Trong khi Champarama Resort & Spa vẫn nằm trong danh sách những dự án lấn biển Nha Trang nghiêm trọng nhất thì năm 2017, ông Nguyễn Đức Chi tiếp tục trở thành Chủ tịch HĐQT của Công ty cổ phần Heritage Holding để chuẩn bị xây dựng siêu dự án Con đường di sản Vân Đồn với điểm nhấn là tòa tháp cao 88 tầng.

Theo Khoa học đời sống, Ngày 08/7/2019, ông Lưu Xuân Vĩnh, Chủ tịch UBND tỉnh Ninh Thuận ký Quyết định số 1109/QĐ-UBND phê duyệt đánh giá tác động môi trường Dự án SunBay Park Hotel& Resort của Công ty CP SunBay Ninh Thuận.

9 ngày sau, ngày 17/07/2019, ông Vĩnh ký tiếp Quyết định số 278/QĐ-UBND, chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án SunBay Park Hotel & Resort của Công ty CP SunBay Ninh Thuận.

Sau chuyển nhượng và được cho phép điều chỉnh, chiều cao công trình được đã tăng từ cao nhất 18 tầng lên tới 55 tầng. Tổng số sản phẩm lên tới 3.095 sản phẩm. Theo các quy định hiện hành, với tổng số sản phẩm như trên, tỉnh Ninh Thuận cần lấy ý kiến các bộ chuyên ngành và sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên, phóng viên chưa tìm thấy văn bản nào ghi nhận nội dung gia tăng tầng cao và số sản phẩm của dự án tại khu C là có ý kiến đồng ý của Thủ tướng Chính phủ.

Đáng bàn là, trong Quyết định số 278/QĐ-UBND, UBND tỉnh Ninh Thuận khẳng định thời gian hoạt động dự án là 70 năm. Nhưng, tại Quyết định số 994 /QĐ-UBND năm 2013 thời gian thuê đất chỉ là 50 năm.

Câu hỏi đặt ra là, khi áp dụng những hướng dẫn tại văn bản 703 của Bộ TN&MT về cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm condotel, có lẽ tỉnh Ninh Thuận lại thêm vướng mắc về thời gian sử dụng 50 hay 70 năm đối với các sản phẩm từ dự án này?

Tháng 9/2019, ông Phan Tấn Cảnh – Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Ninh Thuận cho biết, dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang vẫn chưa được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép xây dựng.

Dự án với nhiều lùm xùm sai phạm khi triển khai

“Dự án này mới động thổ và thí nghiệm cọc, móng để làm hồ sơ thiết kế chứ chưa có hoạt động xây dựng” – ông Cảnh nói.

Ngoài ra, ông Cảnh cũng khẳng định, dự án này chưa được phép rao bán nhà hình thành trong tương lai hay huy động vốn vì chưa được cấp phép xây dựng.

Liên quan đến dự án này, trước đó, thông tin từ Phòng Cảnh sát Điều tra Tội phạm về Tham nhũng, Kinh tế, Buôn lậu (PC03, Công an tỉnh Ninh Thuận) cho biết, đơn vị đã phát hiện một số dấu hiệu sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang.

Cụ thể, dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang do Công ty Cổ phần Crystal Bay Property Services làm chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng, chưa được mở bán nhưng đã rao bán rầm rộ.

Hiện có 5 công ty bất động sản (Công ty Đất Vàng, Công ty Hải Phát, Công ty Cổ phần TM DV Tư vấn Bất động sản An Vượng Land, Công ty Bất động sản TVN, Công ty TNHH Phú Gia Thịnh Land) và một số cá nhân rao bán căn hộ tại dự án, huy động vốn trái phép dưới hình thức nhận tiền “đặt cọc thiện chí”.

PC03 Công an tỉnh Ninh Thuận cho rằng, việc kinh doanh căn hộ nhưng dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa hoàn thành phần móng là vi phạm Khoản 1, điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản. Trong đó nêu rõ: “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà”.

Có nên xuống tiền?

Do hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa rõ ràng, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Thủ tướng đặc biệt yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)…

Thực tế trên khiến các nhà đầu tư băn khoăn, liệu ApartHotel dự án tổ hợp nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí biển SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang có được cấp sổ đỏ hay không? Đến nay, tất cả vẫn chỉ là lời nói xuông từ phía chủ đầu tư.

Đầu tư vào loại hình này, nhà đầu tư sẽ phải chia sẻ rủi ro và lợi nhuận với chủ đầu tư trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này. Sau khi mua căn hộ, các nhà đầu tư sẽ trở thành các chủ đầu tư thứ cấp, cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ phục vụ cho mục đích kinh doanh.

Đáng lưu ý, theo nguồn tin thì được biết, giấy phép kinh doanh chỉ cấp duy nhất cho chủ đầu tư dự án là Tập đoàn Crystal Bay (!?). Vậy thì, nếu khách hàng không cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ, các nhà đầu tư sẽ không có cách nào tự triển khai hoạt động kinh doanh riêng lẻ. Và dĩ nhiên, các căn hộ trên cũng không thể phục vụ mục đích để ở (chỉ có thể lưu trú ngắn ngày, không thể đăng ký hộ khẩu thường trú).

Về khoản chi phí nội thất 222.000.000VNĐ, cho đến thời điểm hiện nay vẫn chưa rõ chủ đầu tư sẽ thực hiện gói nội thất có tương xứng với giá trị mà nhà đầu tư phải chi trả hay không? nên chăng chủ đầu tư ngay thời điểm này cũng nên công khai cụ thể danh sách các hạng mục chi phí gói nội thất để nhà đầu tư kiểm soát trong quá trình thi công, trách việc khiếu nại, tranh chấp sau này…

Như vậy, mất bay 1 tỷ, nhưng nghiễm nhiên các nhà đầu tư phải gắn mình đi chung con thuyền với chủ đầu tư, giúp chủ đầu tư thu hồi vốn đầu tư nhanh, được quyền kinh doanh căn hộ đã bán cho chủ đầu tư thứ cấp, trong khi pháp lý của ApartHoltel vẫn thật sự nan giải.

Ngọc Quang (TH)/Sở hữu trí tuệ