Lợi nhuận không tưởng và khoảng trống pháp lý của farmstay

Nếu như homestay đã quá trở nên quen thuộc thì farmstay mới mẻ hơn. Vì đây là mô hình kết hợp gia đình, nông trại nên nó chỉ xuất hiện ở những vùng còn quỹ đất rộng, thường là miệt vườn miền Đông, miền Tây Nam bộ, Tây Nguyên, các tỉnh miền núi phía Bắc, đặc biệt là Sapa – Lào Cai… Ở Hà Nội, farmstay có nhiều ở Ba Vì, Sóc Sơn…

Mô hình du lịch này đã xuất hiện từ những năm 1980 ở Italia và nhanh chóng phát triển mạnh mẽ ở khu vực Bắc Mỹ và Châu Á. Tại Việt Nam, trong những năm gần đây Farmstay đã bắt đầu xuất hiện và được nhiều du khách yêu thích.

Khách du lịch tìm đến các nông trại kiểu này để nghỉ dưỡng thường nghỉ ngơi dài ngày, vừa để sống chan hòa với thiên nhiên, tìm hiểu văn hoa bản địa, vừa có thể trải nghiệm như một nông dân thực thụ. Họ có thể vừa trồng rau, nuôi gà, vừa có thể tự chế biến thức ăn có ở nông trại để thưởng thức. Thường du khách đi cùng với gia đình.

Trong bối cảnh các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… ngày càng đông đúc, chật chội, không khí ô nhiễm thì chính những nông trại ở nông thôn, đặc biệt là những vùng núi với thiên nhiên ưu đãi, không khí trong lành là những nơi đến thích hợp để nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, khi du nhập vào Việt Nam Farmstay đã bị biến tướng và có sự khác biệt lớn hơn so với các nước trên thế giới. Đa số các farmstay Việt Nam chỉ hướng đến giá trị nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm, điểm đến cuối cùng là chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư.

Có thể thấy, thời gian qua, mô hình farmstay đang nở rộ với nhiều hình thức. Các địa phương du lịch như Lâm Đồng, Bà Rịa – Vũng Tàu, chủ đầu tư đưa ra cam kết cho khách mua mức lợi nhuận 50 triệu đồng mỗi năm.

Một số khu vực khác như Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP HCM,… cũng xuất hiện các dự án farmstay với lợi nhuận cam kết 15-20% mỗi năm.

Lợi nhuận không tưởng

Cũng như condotel, nhiều chuyên gia cho rằng những lời hứa hẹn mức lợi nhuận phía chủ đầu tư đưa ra là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Thay vì đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, các nhà phát triển bất động sản du lịch cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín; cần sự tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế; tạo sự minh bạch trong mua bán để đem lại niềm tin từ phía khách hàng.

BĐS là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu… nhất là những mô hình mới với những cam kết lợi nhuận được đưa ra thì “bữa tiệc” có thể kết thúc bất cứ lúc nào.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho rằng, với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý có được đảm bảo. Khi nhà đầu tư góp vốn nhận đất thường không có sổ đỏ, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ đỏ.

Dẫu vậy, điều mà chủ đầu tư cam kết cũng chưa thể có bằng chứng kiểm nghiệm vì mô hình này dựa trên BĐS nghỉ dưỡng nhưng lại trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Điều này khó xác định được việc farmstay có được cấp sổ đỏ hay không.

Sự phát triển nhanh chóng các mô hình bất động sản du lịch đã khiến hành lang pháp lý chưa kịp đáp ứng, không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn làm đau đầu các nhà quản lý. Thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư. Đặc biệt là những vướng mắc liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên…

Ví dụ như câu chuyện cấp “sổ đỏ” cho condotel trong thời gian qua với nhiều quan điểm trái chiều cũng khiến những nỗ lực định danh cho loại hình này đi mãi không tới đích. Đến nay nhiều nhà đầu tư cũng đã “việt vị” khi trải nghiệm đầu tư một loại hình mới chưa ổn định về pháp lý.

Nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền

Đồng quan điểm, lãnh đạo một công ty bất động sản ở Hà Nội cho rằng, khó có thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Việc cam kết thu nhập giúp người mua có thu nhập thụ động nhưng cần lưu ý năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư về việc nông nghiệp kỹ thuật cao, về tính pháp lý của dự án. Tuy nhiên, cam kết lợi nhuận cao cũng là bài toán ẩn số của người mua vì thị trường nông nghiệp rất khác biệt với so với căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel).

“Đây là sản phẩm còn mới nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Điều mà chủ đầu tư cam kết cũng chưa thể có bằng chứng kiểm nghiệm vì mô hình này là bất động sản nghỉ dưỡng, mà lại nằm trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nên có thể chưa khẳng định được farmstay có được cấp sổ đỏ hay không?”, vị này lưu ý.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) đánh giá, mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại… Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt.

Theo vị luật sư này, thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ. “Các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào mô hình này”, luật sư Ứng phân tích.

Nhật Hạ (t/h)