Vì sao giá nhà ở TP.HCM tăng mạnh trong những năm gần đây?

TP.HCM vắng bóng căn hộ dưới 24 triệu đồng/m2

Theo số liệu của Bloomberg trong giai đoạn trước năm 2017, Hà Nội là một trong những thành phố có giá nhà ở đắt nhất thế giới so với thu nhập bình quân của người dân.

Cụ thể, trong năm 2017, Hà Nội được xếp thứ 3 trong danh sách này với mức thu nhập bình quân của người dân là 275 USD/tháng, tiền thuê căn hộ 3 phòng ngủ cao gấp 2,6 lần thu nhập, còn mức thanh toán cho khoản vay thế chấp cho 1 căn hộ 93 m2/tháng cao gấp 4 lần thu nhập.

Tuy nhiên, theo số liệu mới công bố của Savills Việt Nam, mặt bằng giá nhà ở Hà Nội đã thấp hơn khoảng 30% so với TP.HCM.

Theo một số nhà đầu tư cá nhân, hiện giá bất động sản tại TP.HCM đã vượt xa Hà Nội với mức chênh lệch khoảng 30%. Khi các dự án chung cư giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội vẫn còn khá nhiều thì tại TP.HCM phân khúc này đang ngày càng trở nên khan hiếm.

Cụ thể, tại Hà Nội, một dự án cao cấp tại khu Ngã Tư Sở, quận Thanh Xuân, cách trung tâm TP hơn 5 km có mức giá 35-45 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá nhà ở Hà Nội đã thấp hơn khoảng 30% so với TP.HCM.

Trong khi đó, ở cùng phân khúc tại quận 2, TP.HCM, một số chung cư trên đường Xa Lộ Hà Nội, cách trung tâm 10 km đang được giao dịch ở mức 40-50 triệu đồng/m2. Trong bán kính 5 km đến trung tâm, nhiều dự án ở TP.HCM đã tăng giá đến 75-90 triệu đồng/m2.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, từ đầu năm 2019, TP.HCM đã vắng bóng nguồn cung mới của các dự án nhà ở bình dân giá dưới 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên ở phân khúc này, đầu năm 2020 Hà Nội vẫn có nguồn cung mới.

Giá trung bình chung cư sơ cấp tại TP.HCM đang ở mức 45 triệu đồng/m2, trong khi ở Hà Nội có giá 32 triệu đồng/m2. Tính từ năm 2017 đến quý II/2020, biến động giá chung cư tại Hà Nội có xu hướng đi ngang với tốc độ trung bình tăng 2% theo năm, trong khi chỉ số này tại TP.HCM lại thay đổi mạnh với mức tăng 9%.

Nguồn cung khan hiếm

Lý giải về điều này, trao đổi với báo Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam lý giải, hiện nay nhiều dự án tại TP.HCM đang bị đẩy giá lên mức cao.

Ví dụ, phân khúc căn hộ bình dân, tại Hà Nội có mức từ 20 – 25 triệu đồng/m2, thì tại TP.HCM mức thấp nhất đã là 30 triệu đồng/m2.

Theo ông Đính, sở dĩ có hiện tượng đảo nghịch như hiện tại, một phần là do nguồn cung tại TP.HCM đang khan hiếm hơn Hà Nội. Một số chủ đầu tư cũng đã lợi dụng tình trạng này để tăng giá bất chấp.

Bên cạnh đó, trong vài năm gần đây, nền kinh tế TP.HCM có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn Hà Nội, nên đã tạo ra sức bật cho thị trường BĐS, nhất là phân khúc văn phòng.

Ngoài ra, Phó Chủ tịch của Hội Môi giới BĐS nhìn nhận, trong 3 năm gần đây, hiện tượng đầu cơ bất động sản tại Hà Nội xuất hiện ít hơn so với TP.HCM. Đa phần, người mua nhà tại Hà Nội xuất phát từ nhu cầu nhà ở thật nên giá bán trên thị trường sơ và thứ cấp có tính ổn định hơn.

“Trong khi đó, xu hướng đầu cơ tại TP.HCM có tần suất cao hơn, nhất là 1 năm trở lại đây, do nguồn cung khan hiếm. Như vậy, khi nhà đầu tư nhận thấy “sóng” ở thành phố nào, thì họ sẽ đầu cơ ở đó. Trong khi Hà Nội thị trường “lặng”, ổn định sẽ ít xuất hiện tình trạng đầu cơ hơn”, ông Đính nói.

Chung cư hạng sang đắt gấp đôi Hà Nội

Còn chia sẻ với Zing về điều này, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, khoảng 10 năm trước, bán một ngôi nhà tại Hà Nội có thể mua được 2 căn nhà có diện tích tương tự tại TP.HCM. Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2012, thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM bắt đầu có biến động mạnh về giá.

Trong 10 năm qua, xu hướng phát triển chung cư gia tăng mạnh ở cả Hà Nội và TP.HCM, tỷ trọng nhà ở mới xây dựng là chung cư chiếm đến 90%. Giá đất tại Hà Nội và TP.HCM hiện có thể ở mức tương đương nhưng ở phân khúc chung cư đang có sự chênh lệch khá lớn.

Các dự án chung cư giá cao nhất của Hà Nội đang dao động ở mức 70 – 100 triệu đồng/m2, tuy nhiên tại TP.HCM một số dự án mới ở khu vực Thủ Thiêm đã lên đến 150 – 200 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang.

Một trong những lý do dẫn đến sự chênh lệch về giá này theo ông Hoàng đánh giá là do nhu cầu nhà ở đang rất cao, các dự án bất động sản tại TP.HCM đang tắc nghẽn về mặt pháp lý từ năm 2018 khiến nguồn cung nhà sụt giảm nghiêm trọng, đẩy giá bán sản phẩm lên cao.

Bên cạnh đó, lực lượng chủ đầu tư tại TP.HCM đông đảo hơn. Bên cạnh các đại gia lớn cũng có nhiều doanh nghiệp tầm trung như Nam Long, Khang Điền,… hay các chủ đầu tư nước ngoài, tạo nên sức cạnh tranh và tính đa dạng cho thị trường.

Thêm nữa, TP.HCM luôn được biết đến là thành phố có hoạt động kinh doanh phát triển nhất cả nước, thị trường bất động sản cũng sôi động nhờ số lượng lớn người mua nhà và cả dân đầu tư.

Giá nhà ở TP.HCM tăng mạnh trong những năm gần đây.

Giá nhà đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập

Dù có sự phát triển khác nhau, song có một điểm chung là giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Một báo cáo của hãng nghiên cứu Nielsen cho biết, có đến 72% người trẻ từ 25-35 tuổi ở TP.HCM chưa thể mua nhà do giá nhà quá cao so với mức thu nhập của họ.

Tại Hà Nội, cơ quan chức năng cho biết, mỗi năm thành phố này đón khoảng 120.000 trẻ em ra đời và 80.000 – 100.000 người nhập cư. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng đa phần số người nhập cư là người trẻ, là sinh viên các trường đại học, sau đó ở lại thành phố lập nghiệp.

Theo DKRA Việt Nam, trong 10 năm qua, tỷ lệ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ngày càng tăng. Tuy nhiên, trong năm năm qua, giá nhà đất tại TP.HCM tăng liên tục, chưa kể những đợt nóng sốt khiến giá đất tăng mạnh ở một số khu vực.

Giá nhà đất leo thang khiến cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án BĐS mới, có mức giá trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn ngày càng khan hiếm.

Chia sẻ với CafeLand, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam, cho biết nếu lấy mức thu nhập 20 triệu đồng một tháng làm mốc thì giá nhà cao gấp 4-5 lần thu nhập hàng năm. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương ở mức khá cũng chỉ có thể mua nhà có giá khoảng một tỉ đồng. Bất cập lớn nhất hiện nay là TP.HCM không còn căn hộ giá rẻ phục vụ nhóm đối tượng này.

Nhật Hạ (t/h)