Vì sao giao dịch giảm nhưng giá nhà vẫn tăng?

Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm của Savills cho biết trong quý II, 5 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án cung cấp khoảng 6.200 căn hộ mới cho thị trường Hà Nội, tăng 28% theo quý nhưng giảm 6% theo năm. Nguồn cung sơ cấp tăng 5% theo quý nhưng giảm 6% theo năm xuống còn 29.200 căn hộ.

Thị trường ghi nhận 5.400 giao dịch, tăng 11% theo quý nhưng giảm 43% theo năm. Nửa đầu năm có 10.300 giao dịch, giảm 47% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% và giảm 17 điểm % theo năm.

Theo Savills, thị trường nhà đất và biệt thự liền kề tại Hà Nội hiện là một trong những phân khúc ‘sáng cửa’ nhất, do thị trường vẫn đảm bảo được nguồn cung và nguồn cầu.

Trong quý II/2020, sau giai đoạn giãn cách xã hội, 8 dự án mới được triển khai và giai đoạn mới của hai dự án trước đó, đã cung cấp cho thị trường khoảng 790 căn, tăng 17% theo quý nhưng vẫn giảm -44% theo năm.

Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung mới với các dự án của Tập đoàn Sunshine tại Ciputra. Hầu hết các dự án mới trong quý này đã bắt đầu quá trình huy động vốn, gần một năm đối với một số dự án, với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Hà Đông, với hai dự án mới triển khai gồm là Kiến Hưng Luxury và Mipec City View, tiếp tục dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 38% thị phần. Theo Savills Việt Nam, Hà Đông sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường trong phần còn lại của năm.

Tình hình hoạt động được cải thiện với khoảng 470 căn bán được, tăng 67% theo quý nhưng giảm -78% theo năm. Bên cạnh sở hữu nguồn cung sơ cấp cao nhất, Hà Đông cũng dẫn đầu lượng giao dịch với 34% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ trong quý vẫn ở mức thấp nhất trong ba năm, tại mức 25%, giảm -39 điểm % theo năm nhưng đã tăng 4 điểm % theo quý.

Mặc dù đại dịch khiến nền kinh tế phát triển chậm lại và gia tăng sự thận trọng của người mua, với nguồn cung mới tăng trưởng, hoạt động được cải thiện, cùng với tỷ lệ hấp thụ tăng, Savills dự kiến hiệu suất hoạt động sẽ phục hồi vào quý IV/2020.

Giá sơ cấp trung bình tăng trong quý II do nguồn cung mới có giá cao. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự là 4.764 USD/m2, tăng 19% theo quý. Trong khi đó, giá trung bình liền kề đạt 4.458 USD/m2, tăng 9% theo quý; và Shophouse khoảng 7.306 USD/m2, tăng 18% theo quý.

Trong các dự án mới, Tập đoàn Sunshine có giá chào bán cao nhất do các dự án có vị trí đắc địa ngay tại quận Tây Hồ. Giá trung bình thứ cấp toàn thị trường tăng nhẹ, tăng 1,1% theo quý cho Biệt thự, tăng 0,5% theo quý cho liền kề và tăng 0,1% theo quý cho Shophouse.

“Sự hạn chế trong nguồn cung là một vấn đề quan ngại. Tuy vậy, việc phát triển tới các khu vực ngoại thành sẽ giúp gia tăng nguồn cung và thêm nhiều sự lựa chọn. Các chủ đầu tư tiếp tục hướng đến phát triển các sản phẩm nhà liền kề và shophouse phù hợp với tầng lớp trung lưu”, ông Matthew Powell, giám đốc Savills Hà Nội cho biết.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, đánh giá dịch bệnh đã gây ảnh hưởng đến số lượng giao dịch trong nửa đầu năm, tuy nhiên, giá bán trung bình sơ cấp ổn định theo quý và tăng 7% theo năm, đạt 1.460 USD/m2.

Bà Hằng cho rằng, yếu tố liên quan đến nguồn cung, cộng với nhu cầu mua nhà lớn, lượng tiền trong dân nhiều đã thúc đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng cao.

Đối với 29.200 căn hộ được chào bán ra thị trường quý II, đại diện Savills cho biết căn hộ hạng B chiếm 74% thị phần, phân bố chủ yếu tại Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng A có giá trung bình khoảng 3.200 USD/m2 không bán được nhiều, phần lớn nằm dọc đường Vành đai 3 và các quận trung tâm TP Hà Nội. Bà Hằng lấy ví dụ trường hợp dự án The Matrix One hay D’. Palais Louis, có mức giá lên đến gần 6.000 USD/m2 nhưng sức hấp thụ yếu.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra nguồn cung đang mở rộng ra các huyện ngoại thành. Năm 2016, huyện Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 10% nguồn cung, đến quý II năm nay, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 27% nguồn cung. Tổng số giao dịch tại các huyện tương đương 22% tổng số giao dịch trong nửa đầu năm.

Đánh giá về thị trường nửa cuối năm, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho hay có khoảng 24.200 căn tập trung chủ yếu ở Gia Lâm, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai sẽ được tung ra thị trường. Phân khúc căn hộ hạng B vẫn sẽ dẫn đầu thị trường.

Theo số liệu của Savills, trong nửa cuối năm 2020, khoảng 24.200 căn hộ từ bốn dự án hiện tại và 18 dự án tương lai sẽ ra mắt thị trường, hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường. Trong số 22 dự án này, 68% đang trong quá trình xây dựng và 32% đang làm móng. Các quận/huyện dẫn đầu nguồn cung bao gồm Từ Liêm với 45% thị phần, Gia Lâm với 32% và Hoàng Mai với 9% thị phần.

Đánh giá về cơ hội đầu tư phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội, bà Hằng khẳng định vẫn còn cơ hội cho nhà đầu tư vì biên độ giá vẫn tiếp tục tăng. Mặc dù nguồn cung và lượng tồn kho trên thị trường nhiều, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ giảm tuy nhiên nhìn một cách tổng thể giá căn hộ vẫn có xu hướng liên tục tăng qua vài năm qua. Bằng chứng dù ảnh hưởng của Covid-19 nhưng trong 6 tháng đầu năm nhưng xu hướng tăng giá chung cư tại Hà Nội vẫn không đề bị ảnh hưởng.

P.V (tổng hợp)